Un peu plus de dix ans après que la crise financière mondiale a déclenché une longue période de taux d'intérêt bas, cette période exceptionnelle de conditions financières favorables touche à sa fin. Alors que l'inflation s'avère exceptionnellement persistante aux Etats-Unis et en Europe, il est de plus en plus admis que les années 2010 ont été ont été une aberration.

Il semble que les taux d'intérêt seront «plus élevés pendant plus longtemps» - plus proches des niveaux observés avant la crise financière mondiale - ce qui aura des répercussions sur les secteurs sensibles aux taux d'intérêt tels que l'immobilier.

Reflétant les besoins de ses locataires dans l'économie moderne, le secteur a évolué pour inclure de nombreux types de biens différents.

Les opinions sur les perspectives d'évolution des taux d'intérêt changent constamment. Cependant, à la mi-2024, la courbe des taux à terme suggère que les taux directeurs des banques centrales baisseront au cours des 12 prochains mois, mais qu'ils ne s'approcheront pas des niveaux les plus bas de 2022.

Des valeurs immobilières inférieures à leur valeur moyenne

Dans ce contexte d'incertitude, les valeurs immobilières se négocient en dessous de leurs valorisations moyennes à moyen terme. La classe d'actifs est particulièrement sensible aux taux d'intérêt élevés, qui peuvent faire baisser la demande de biens immobiliers et donc les valorisations. Les taux d'intérêt peuvent également faire grimper le coût du financement par l'emprunt. Pourtant, les prix des actions pourraient bien surréagir aux perspectives de taux d'intérêt.

En effet, les fondamentaux des sociétés immobilières semblent solides. Cela suggère que les sociétés sont bien préparées pour un monde où les taux d'intérêt ne baissent pas autant qu'on l'espère.

Le secteur n'a jamais été aussi diversifié

En outre, le secteur est plus diversifié que jamais. Reflétant les besoins de ses locataires dans l'économie moderne, le secteur a évolué pour inclure de nombreux types de biens différents. Grâce à cette diversification, les véhicules d'investissement tels que les REITs devraient être encore plus résistants en cas de chocs économiques inattendus.

L'analyse des données relatives à l'ensemble du marché immobilier américain, le plus grand du monde, montre que le taux d'occupation est généralement bon et que l'effet de levier financier reste dans des limites raisonnables. Cette analyse prospective se concentre sur les Etats-Unis, car c'est le pays où les données sont le plus facilement disponibles. En raison de sa taille, le pays a également tendance à être de loin la composante la plus importante des véhicules d'investissement immobilier à large échelle.

L'industrie, le commerce de détail et les logements en plein essor

Le point de départ de toute analyse est le taux d'occupation, qui est élevé dans presque tous les sous-secteurs. L'industrie, le commerce de détail et les logements (résidentiels) sont en plein essor, comme le montrent les données des sociétés d'investissement immobilier américaines. Les bureaux constituent une exception, car ils continuent de souffrir d'un faible taux d'occupation en raison de l'évolution structurelle continue vers des formes de travail hybrides, déclenchée par la pandémie.

Les sociétés immobilières renouent avec la surperformance à long terme

Compte tenu des fondamentaux solides de l'univers des REIT américaines et des valorisations attrayantes, il semble probable que les sociétés immobilières cotées renouent avec leur surperformance à long terme. La diversification sectorielle réduit en outre le risque de baisse.

En outre, lors des périodes d'inflation passées, les loyers et les taux d'intérêt ont tous deux augmenté en même temps. Cependant, une fois le pic d'inflation passé, les taux d'intérêt ont baissé et les loyers sont restés élevés, ce qui a eu un effet positif durable sur le revenu d'exploitation des sociétés immobilières.