Une évaluation de MoneyPark, spécialiste des hypothèques et de l’immobilier, révèle que 85% des propriétaires dans la tranche des 50-65 ans sont confrontés à un problème «substantiel» de capacité financière de leur hypothèque à l’âge de la retraite. Il n'en reste pas moins qu'environ 33% de cette tranche d'âge possèdent actuellement d’avoirs suffisants pour pouvoir, avant leur départ à la retraite, amortir leur hypothèque dans une mesure leur garantissant une capacité financière durable.

L’analyse de près de 3’000 financements d’habitations à usage propre de personnes âgées de 50 à 65 ans montre que beaucoup d’entre elles remettent à plus tard la question de la capacité financière à l’âge de la retraite. Les règles courantes en matière de capacité financière pour obtenir une hypothèque veulent que les frais de logement n’excèdent pas un tiers des revenus du ménage concerné. Pour calculer les frais de logement, un taux d’intérêt théorique de 5% est retenu plus 1% de la valeur du bien à titre de frais accessoires, ainsi que les amortissements éventuels. Ces frais de logement théoriques représentent en moyenne l’équivalent de 27% des revenus du ménage dans la tranche des 50-65 ans – un chiffre qui passe en moyenne à 50% au moment de la retraite, les revenus sous forme de rentes étant alors plus faibles. En conséquence, le montant de l’hypothèque doit être réduit dans la perspective de la retraite pour atteindre une capacité financière standard de 33%. «Seules 15% des personnes concernées peuvent dormir tranquilles», explique Lukas Vogt, CEO de MoneyPark. Ces 15% pourront maintenir leur hypothèque après leur départ à la retraite sans amortissements supplémentaires, en conservant la capacité financière standard requise. «Tous les autres propriétaires doivent procéder à des ajustements.» La situation est particulièrement dramatique en Suisse romande, où seulement 26% des personnes concernées disposent actuellement d’avoirs suffisants pour supporter les amortissements supplémentaires. Cela implique que 60% d’entre elles seraient contraintes de constituer une épargne ou de vendre le bien immobilier au moment de la retraite, du fait d’une capacité financière insuffisante. En Suisse alémanique, 38% des 50-65 ans ont des avoirs suffisants pour effectuer des amortissements supplémentaires. Près de la moitié (47%) doivent, quant à eux, constituer une épargne ou vendre. «De nombreux baby-boomers pourraient être contraints de céder leur maison dans les années à venir, devenant ainsi des sauveurs pour la génération Y en leur offrant la possibilité d’accéder au rêve d’accession à la propriété nourri depuis longtemps.»

L’urgence augmente avec l’âge

Plus la retraite est proche, plus il est difficile d’éviter la vente. Le budget manquant s’élève en moyenne à un peu plus de 290’000 francs, signe de l’urgence de la problématique. Une propriétaire âgée de 50 ans doit ainsi amortir environ 19’000 francs par an jusqu’à l’âge ordinaire de la retraite (65 ans), alors qu’à 60 ans, la somme atteint 58’000 francs par an – une épreuve financière pour de nombreuses personnes. «L’exemple illustre à quel point il est important d’anticiper la question de la capacité financière», explique Simon Weiner, responsable désigné du réseau de distribution d’Helvetia Assurances. «Les propriétaires qui attendent trop longtemps pour se préoccuper de leur situation financière après leur départ à la retraite n’ont souvent pas d’autre choix que de vendre le bien immobilier auxquels ils tiennent tant.»

Les nouveaux acquéreurs sont particulièrement concernés, avec toutefois l’avantage de disposer d’un délai d’amortissement plus long.

Les nouveaux acquéreurs ont donc tout intérêt à se préoccuper du sujet dès le début. Ils ont 40 ans en moyenne et disposent de 25 ans jusqu’à la retraite pour s’assurer une capacité financière durable le moment venu. S’ils négligent la question, le chiffre concernant leur capacité financière passerait de 33% actuellement à 42% en moyenne à la retraite, malgré des montants d’amortissement obligatoire souvent élevés. «L’amortissement obligatoire imposé par les prestataires hypothécaires pour un taux d’avance de 67% est généralement insuffisant pour garantir la viabilité financière à l’âge de la retraite», constate Lukas Vogt. «Fort heureusement, les prestataires hypothécaires proposent souvent des limites admissibles plus élevées pour permettre aux propriétaires qui partent à la retraite de trouver une bonne solution en cas de refinancement de leur hypothèque, même avec un chiffre de capacité financière accru se situant autour de 40%.»