La crise du coronavirus a mis en évidence, sous diverses facettes, l'importance grandissante de la numérisation de la société. Ces dernières années, la forte croissance des ventes en ligne a eu un impact profond sur le secteur du commerce de détail et a favorisé l’essor de l'immobilier logistique. Mais plus récemment, les datacenters (ou centres de données) sont apparus comme une nouvelle classe d'actif attractive. Selon leur profil de risque ajusté au rendement, les datacenters se positionnent à la frontière entre les actifs immobiliers et les infrastructures. La hausse de la consommation de données, alimentée par la généralisation du télétravail, les vidéos en streaming, les jeux en ligne, le e-commerce, etc. a mis en lumière le potentiel de croissance de ce segment.

La Suisse affiche une densité de datacenters par habitant parmi les plus élevées d’Europe, en deuxième place derrière les Pays-Bas. Les 93 datacenters (en colocation) identifiés totalisent une superficie d’au moins 154'000 m², soit une surface équivalente à environ 22 terrains de football.

Avec 68 mégawatts (MW), la région de Zurich se classe en sixième position en Europe en termes de capacité des datacenters, après Londres (711 MW), Francfort (510 MW), Amsterdam (365 MW), Paris (204 MW) et Dublin (94 MW). Une augmentation de capacité de 50 MW supplémentaires d'ici 2022 est à prévoir, comme l'illustrent divers projets de construction à Glattbrugg (Interxion), Winterthur (Vantage Data Centers) ou Dielsdorf (Green Datacenter). D'autres datacenters sont planifiés par ailleurs en Suisse Romande, comme avec le genevois Infomaniak, mais le marché se développe actuellement et essentiellement outre-Sarine.

Le marché suisse consistait jusqu’alors de fournisseurs wholesale (en gros) et retail (en détail). Les projets de grande envergure lancés ces dernières années sont pour la plupart des centres de données dits «hyperscaler» et utilisés par de grands fournisseurs internationaux de services cloud tels que Google, Oracle, Microsoft et Amazon.

Les grands opérateurs ont choisi de s’établir en Suisse compte tenu de la migration continue des entreprises vers le cloud, et répondant aux besoins croissants des institutions financières et au secteur des fintechs. De plus le cadre réglementaire suisse favorise la protection des données des utilisateurs, et permet aux entreprises internationales d'opérer avec une base européenne sans avoir à se conformer aux exigences de l'Union européenne (RGPD). Les problèmes liés à la rareté des terrains constructibles, les longs processus de planification et le respect des critères de durabilité restent les principaux défis à relever.

Encore un marché de niche en Suisse, les datacenters font pourtant l’objet d’un intérêt croissant de la part des private equity et des fonds d'infrastructure. Investir dans des datacenters nécessite toutefois un savoir-faire spécifique à cette classe d’actif. Les investisseurs immobiliers traditionnels devraient surveiller de plus près ce marché à long terme, car il offre un potentiel de croissance supérieur en tant qu’investissement immobilier alternatif.