Une diversité d’offres locatives flexibles, regroupées sous le terme générique de «bureaux flexibles», s’est largement répandue en Suisse sous l’effet de changements structurels. Sachant que ces surfaces n’entrent pas dans les statistiques de la vacance, étant offertes sur un marché secondaire, il convient donc de les comptabiliser séparément.

En 2019, un volume de 37’000 m² de bureaux flexibles a été loué à Genève, Lausanne, Zurich et Bâle, soit 10% de l’ensemble des transactions locatives. Alors que dans de nombreuses villes européennes, la part des bureaux flexibles représente souvent entre 1% et 5% du parc total de bureaux, les villes suisses se positionnent loin derrière à 0,6%. Parmi elles, la ville de Lausanne se place en tête avec une part de 0,9%. L'activité des opérateurs sur le marché locatif devrait rester dynamique dans les années à venir, avant de se stabiliser à plus long terme. Ainsi, la proportion des surfaces de bureaux flexibles dans les villes précitées devrait passer de 0,6% (94'000 m²) en 2019 à 1,6% (240'000 m²) en 2025.

Les surfaces de bureaux flexibles sont d’abord louées par les opérateurs à grande échelle puis sous-louées à petite échelle, ce qui influence les structures du marché des bureaux en Suisse. Sur le marché de la location dite traditionnelle, cela se manifeste par une baisse de la demande pour le segment des petites surfaces et par un manque d'offres de bureaux de grande taille. Les opérateurs de bureaux flexibles en Suisse louent une surface médiane de 550m², mais la tendance est orientée à la location de plus grands espaces, allant généralement de 1’000 à 4’000m², incluant des offres spécifiques par groupes cibles. Face aux économies d’échelle dont bénéficient les grands opérateurs de bureaux flexibles, la compétition devient plus difficile pour les petits opérateurs indépendants. Il faut donc s'attendre à une consolidation progressive de ce marché.

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