L’initiative contre une «Suisse à 10 millions» place au centre du débat non seulement la maîtrise de l’immigration mais aussi la saturation des infrastructures et la pénurie de logements. Les tensions sont évidentes sur le marché immobilier. La hausse des prix des logements en propriété en Suisse s’est élevée à 4,1% pour la seule année 2025, en raison d’une forte demande et d’une baisse de l’offre, selon UBS. L’indice des prix de l’immobilier résidentiel s’est même accru de 17,5% en un peu plus de 4 ans. Quelles mesures conduiraient à une détente du marché? à une augmentation de l’offre de logements? à une accalmie des loyers?

La polarisation est forte sur ce thème, comme sur d’autres. Ces dernières décennies, les milieux locataires multiplient les projets de réglementations, de contrôles et d’interdictions. A l’inverse, les milieux libéraux dénoncent la sur-réglementation et un système d’autorisation qui retarde et finalement anéantir les investissements. A l’évidence, les premiers sont davantage entendus des autorités que les seconds. Existe-t-il une nouvelle piste de réflexion?

L’idée zougoise

Le canton de Zoug a imaginé une nouvelle voie qui prévoit ce qu’il appelle des «zones blanches». En leur sein, les règles d’urbanisme seraient temporairement assouplies afin de créer des logements supplémentaires. L’idée consiste à favoriser des constructions plus hautes et plus denses, à condition d’offrir des logements à des loyers modérés. «Cette approche temporaire allie flexibilité et cadre social clair», soutient Michele Salvi, d’Avenir Suisse, dans un entretien avec la Banque cantonale de Saint-Gall. 

Il peut paraître surprenant qu’un pays aussi libéral que la Suisse utilise maintenant le concept de zones pratiquant le libre marché qui a aidé la Chine à sortir du communisme à la fin des années 1970. Ce terme a peut-être le mérite de souligner le socialisme qui règne actuellement en Suisse dans l’immobilier.

L’économiste d’Avenir Suisse dénonce d’ailleurs le niveau de réglementation. Un exemple à ne pas suivre? Celui de Bâle-Ville, avec son ordonnance sur la protection du logement: «Il en a résulté une baisse de l’offre, une mobilité résidentielle réduite et une pression accrue sur le parc immobilier», déclare Michele Salvi. 

Dans le cas de Zoug, si le projet remonte à 2023, il se concrétise en ce mois d’avril. Le Tages Anzeiger estime qu’il se concrétisera d’ici cinq à huit ans. Même la gauche ne l’attaque pas de front. Le responsable de l’Office zougois des transports et de l’aménagement du territoire, reconnaît que les procédures et oppositions empêchent la construction «de milliers de logements». Les prochaines étapes sont clairement établies. Elles consistent à identifier les zones qui entreraient en ligne de compte, à adapter la loi et à réformer les plans de zones.

Cette piste a le mérite de tourner le dos à des pratiques dévastatrices. En Suisse comme ailleurs, les tentatives de contrôle des loyers produisent l’inverse des objectifs recherchés. Comme l’indique David Henderson, de l’Institut Hoover, les contrôles de loyers réduisent l’offre, découragent les efforts de maintenance, diminuent les incitations à de nouvelles constructions, réduisent la qualité des habitats et augmentent les barrières à l’entrée.

Un défi international

Le problème n’est pas spécifiquement suisse. La liberté de manœuvre des propriétaires est de plus en plus contrainte par les oppositions aux assainissements, par les réglementations et les taxes. «Notre seule liberté, c’est de nous sauver», titrait le Figaro la semaine dernière un article sur les projets immobiliers du nouveau maire de Paris, Emmanuel Grégoire, avec son cortège de hausses des taxes et la multiplication des préemptions.

Aux Etats-Unis, depuis 2020, la hausse moyenne des prix des maisons atteint 50% et celle des loyers 30%, tandis que l’inflation s’est élevée à 25% durant cette période, selon l’institut Cato dans une étude sur les difficultés d’accès à la propriété. Le prix de vente d’une maison individuelle représente 5 fois le revenu médian du ménage américain, contre 3,5 fois dans les années 1990. 

Les auteurs proposent une bonne dose de libéralisation à travers, par exemple, une réduction des droits de douane sur les matériaux de construction, la vente de propriétés de l’Etat aux privés, la réforme des codes de construction, la réduction ou la suppression de la taille minimale des lots.

Offensive contre la propriété

La baisse de l’offre résulte d’une offensive contre la définition et la fonction de propriété, à travers les taxes immobilières et les contraintes de construction. «Un titre de propriété devrait signifier la pleine propriété, et non un bail renouvelable accordé par l’État», observe Vance Ginn, sur le blog de l’Institut Mises, dans un article sur les taxes immobilières: «Une famille peut gagner sa vie, acheter une maison, rembourser son prêt immobilier, entretenir et améliorer son bien, et pourtant devoir chaque année de l’argent à l’État simplement pour en conserver la possession. Si elle manque suffisamment de paiements, l’État peut saisir le bien. C’est peut-être courant, mais ce n’est pas normal d’un point de vue moral.» Pour lui, les bases du débat sont faussées. Le but des discussions vise à préserver le train de vie de l’Etat plutôt que de créer un système fiscal qui protège le mieux la propriété.

L’offensive contre la propriété, notamment immobilière, mine un pilier de l’économie libérale. Dans la Route de la servitude (1944), Friedrich Hayek démontrait que le système de propriété privée est la protection la plus importante de la liberté. La propriété privée crée la règle fondamentale qui permet la coexistence pacifique d'individus libres et la coordination de leurs connaissances. L’introduction de zones blanches à Zoug irait clairement dans le bon sens.