• Le marché immobilier suisse a affiché une hausse modérée des prix, avec une progression de +0,7% pour les appartements comme pour les maisons individuelles.
• L'activité transactionnelle est en phase de reprise durable, avec une augmentation du nombre de ventes immobilières d'environ +20% sur les douze derniers mois, le rythme le plus élevé depuis deux ans.
• Fribourg, Sion et Zurich en tête: Les hausses les plus marquées au niveau des agglomérations sont observées à Sion (+1,3%) et Zurich (+1,2%), suivis de Fribourg et Saint-Gall (+1,0% chacun).

RealAdvisor, la principale plateforme numérique d’évaluation immobilière en Suisse, publie son baromètre trimestriel analysant l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel dans les principales agglomérations du pays. Le troisième trimestre 2025 confirme la stabilité du marché résidentiel suisse avec une croissance diffuse, contrastes régionaux limités et reprise transactionnelle solide, mais une offre de logements toujours insuffisante. Les perspectives restent modérément haussières, portées par des taux bas et une demande solide malgré l’incertitude réglementaire liée à la réforme fiscale.

Une croissance soutenue dans un contexte favorable

Le marché immobilier suisse au troisième trimestre 2025 est marqué par une stabilité globale des prix, avec une hausse modérée de +0,7% sur le trimestre, concernant les appartements comme les maisons individuelles. Cette progression s'inscrit dans la continuité d’une reprise amorcée depuis 2023.

Sur les douze derniers mois, la hausse annuelle des prix s'établit à +2,6% pour les appartements et de +2,2% pour les maisons. Cet écart réduit entre les deux segments témoigne d'une consolidation du marché.

Stabilité générale des prix résidentiels en Suisse

Les variations de prix dans les grandes agglomérations sont majoritairement positives, signalant une croissance diffuse: Sion (+1,3%) et Zurich (+1,2%), suivis de Fribourg et Saint-Gall (+1,0% chacun). À l'opposé, les reculs les plus marqués ont été observés à Genève (-0,4% pour les appartements, -0,3% pour les maisons) et Bienne (-0,3% pour les appartements).

Au niveau cantonal, les meilleures progressions reviennent à Appenzell Rhodes-Intérieures (+2,6%), Schwytz (+2,2%) et Fribourg (+2,6%), pour les appartements, et pour les maisons, les meilleures performances reviennent aux Grisons (+1,7%), au Tessin (+1,1%) et au Valais (+1,0%); seuls Glaris (-0,6%) et le Jura (-0,2%) restent en territoire négatif.

Les écarts des prix entre cantons et centres urbains restent limités, la plupart évoluant dans la même direction. Le marché apparaît globalement homogène au niveau national, avec quelques contrastes régionaux, notamment les zones plus périphériques montrent un dynamisme plus faible.

Volumes des transactions et de la construction en hausse

Le nombre de ventes immobilières progresse d’environ 3% sur le trimestre et près de 20% sur douze mois, ce qui confirme l’entrée dans une phase de reprise durable.

Les grandes villes concentrent 30% des transactions, mais leur part fléchit légèrement sur un an au profit des agglomérations moyennes et des communes périurbaines.

La construction résidentielle progresse légèrement (+0,6%), mais les permis de construire diminuent de 8% sur douze mois, signalant que l’activité accrue pourrait ne pas durer face à la pénurie d'offre. Ce pipeline limité continue de soutenir les prix et conforte l’idée d’un retour à l’équilibre via une demande stable mais ferme, plutôt qu’une expansion rapide.

La réforme fiscale en ligne de mire

Les conditions de financement restent très favorables, avec des taux hypothécaires stables et bas, soutenant la demande.

Cependant, l'horizon 2028 est marqué par une réforme fiscale majeure votée en septembre, qui supprime la valeur locative et laisse aux cantons la possibilité d’instaurer une taxe sur les résidences secondaires. Cette réforme devrait favoriser les ménages peu endettés et le neuf, tout en pénalisant potentiellement les primo-accédants et l’ancien à rénover.

Jonas Wiesel, co-fondateur de RealAdvisor résume: «Pour l'ensemble de 2025, nous anticipons une hausse des prix de 3 à 3,5%, entretenue par la pénurie d’offre et la demande résiliente, même si les objets anciens ou les résidences secondaires pourraient être plus sensibles aux évolutions fiscales. Les taux d'intérêt bas stimulent la demande, mais les nouvelles politiques fiscales et le manque chronique d'offre vont réduire la disponibilité des biens, maintenant ainsi une pression à la hausse sur les prix jusqu'en 2026.»