Dans un environnement économique incertain, l’immobilier privé représente actuellement un point d’entrée stratégique. Les prix ont dépassé leur plancher, tout en restant nettement inférieurs aux niveaux records, ouvrant ainsi une fenêtre d’investissement favorable pour les portefeuilles en quête de stabilité, de revenus et de protection contre l’inflation.

Les rendements mondiaux de l’immobilier ont été positifs ces deux derniers trimestres, accompagnés d’ajustements modérés mais stables des valorisations. Parallèlement, la hausse des taux d’intérêt a entraîné un coût du capital plus élevé, ce qui a freiné les nouvelles constructions. Cette combinaison – offre restreinte et demande stable – crée des conditions propices à une reprise durable. Comme les projets immobiliers nécessitent plusieurs années pour être livrés, les investisseurs bénéficient d’une fenêtre d’opportunité prolongée.

Diversification, revenus et valorisation

L’immobilier privé présente trois atouts majeurs: une faible volatilité, une source de revenus stable et un potentiel de valorisation. Sa corrélation aux actions reste très faible (0,05), ce qui en fait un outil efficace de diversification. Même si la liquidité est limitée, des structures semi-liquides permettent de conjuguer flexibilité et stabilité.
Historiquement, l’immobilier privé a généré un rendement moyen d’environ 5,8% aux États-Unis, supérieur à celui des actions (2,0%) et des obligations (1,9%). L’investissement dans des actifs «core» vise une forte occupation, des opportunités de revalorisation des loyers et une répartition diversifiée des flux de trésorerie. Cette diversification permet de soutenir un revenu défensif et constant.

Comme les revenus constituent les deux tiers du rendement total, leur préservation est essentielle. Une gestion rigoureuse des taux d’intérêt s’impose, via un faible ratio prêt/valeur, des couvertures par dérivés ou des investissements dans de la dette générant des intérêts. Ces leviers contribuent à protéger les rendements nets.

La valorisation, qui représente environ un tiers du rendement global, est influencée par les transactions et la gestion active des actifs. Une stratégie axée sur la qualité locative et l’optimisation des dépenses en capital renforce la valorisation à long terme, surtout dans une phase de reprise des flux de capitaux vers le secteur.

Secteurs porteurs et stratégies ciblées

La performance dépend fortement de l’allocation sectorielle. Aujourd’hui, plusieurs segments se démarquent par leurs fondamentaux solides et leurs dynamiques favorables.

Le commerce de détail de nécessité présente des rendements initiaux attractifs, combinés à une faible concurrence. Malgré une perception prudente des investisseurs, le secteur montre des taux de vacance faibles et des modèles d’exploitation adaptés à l’ère post-e-commerce.

Les cabinets médicaux bénéficient d’une demande soutenue, d’une offre limitée et d’un vieillissement démographique structurel. Les préférences des patients évoluent également, en faveur de centres ambulatoires plus accessibles et moins coûteux que les hôpitaux.

Le secteur industriel léger reste porté par le commerce en ligne, avec un marché tendu et une vacance faible. De même, le logement pour étudiants, pour seniors et les immeubles multifamiliaux en Europe et en Asie-Pacifique profitent d’un déséquilibre chronique entre l’offre et la demande.

Nuveen adopte une approche différenciante en se concentrant sur des acquisitions de taille intermédiaire (entre 20 et 50 millions USD), souvent négligées par les grands investisseurs institutionnels mais inaccessibles aux particuliers fortunés. Ces opérations ciblées permettent un meilleur contrôle des prix, une sélection qualitative des actifs et une meilleure liquidité à la revente. Cette stratégie d’agrégation discrétionnaire favorise, in fine, des performances supérieures à celles de portefeuilles plus standards.