Le fonds Realstone Swiss Property boucle un exercice 2018/19 robuste. Les revenus locatifs sont en augmentation de 5,9% grâce aux nouvelles acquisitions et à la réduction des vacants. La vente de l’immeuble Schützengasse 21 à Zurich permet au fonds de générer un important gain en capital et de recycler le capital dans des immeubles résidentiels et des projets à valeur ajoutée. La baisse du dividende reflète un niveau d’endettement temporairement plus bas et une politique d’activation des travaux plus prudente.

Au 31 mars 2019, le portefeuille immobilier du fonds Realstone Swiss Property se compose de 60 immeubles pour une valeur totale de 1'044 millions de francs (31 mars 2018: 999 millions de francs). Au cours de l’exercice, trois nouveaux achats (Zürichstrasse 49-55 à Affoltern am Albis (ZH), Glycines 12 à Chavannes-Renens (VD) et Redoute 1-3 à Nyon (VD)) ont été réalisés contre une vente (Schützengasse 21 à Zurich (ZH)) pour un montant net d’environ 30 millions de francs. Par ailleurs, les investissements totaux réalisés sur le parc existant se montent à 16,4 millions de francs. Le financement de cette croissance s’est effectué au travers de l’augmentation de capital réalisée en juillet 2018 qui a permis de lever 62 millions de francs.

La direction de fonds Realstone SA met en œuvre sa stratégie active de gestion du parc immobilier en vendant des immeubles stabilisés dont la valeur est maximisée. Le capital libéré est ensuite réinvesti de manière efficiente dans de nouveaux immeubles résidentiels ou projets à valeur ajoutée. Sur cet exercice, la vente de l’immeuble commercial de Schützengasse 21 à Zurich (ZH) a généré un gain en capital de 1,7 million de francs après impôts.

Plusieurs grands projets de rénovation ont été menés à bien au cours de l'exercice sous revue: la rénovation de la façade et du toit avec l'installation de panneaux solaires à Montchoisy 7 à Genève (GE), la rénovation de l'enveloppe du bâtiment avec la transformation des balcons en Loggias à Blancherie 46 à Chavannes-près-Renens (VD) et la rénovation de la façade et des communs extérieur de Marktmattenstrasse à Lenzburg (AG). Parallèlement, des travaux d'étanchéité ont été réalisés sur l'immeuble «L'Esplanade» à La Chaux-de-Fonds (NE), permettant de relouer les appartements vacants. Finalement, à Ostermundigen (BE), la transformation des bureaux en huit appartements «lofts» a débouché sur la location de la totalité des espaces.

La stratégie de densification du parc immobilier est mise en œuvre au travers de projets de surélévation. Le gestionnaire a ainsi pu créer quatre nouveaux logements à Glarnerstrasse 25-25a à Siebnen (SZ). Des études de faisabilité et des travaux sont actuellement en cours sur les immeubles d’Echallens 100/102 à Lausanne (VD), de Berne 2 à Lausanne (VD) et de Chailly 2 à Lausanne (VD) où un total de 33 nouveaux appartements devrait y voir le jour.

Les revenus locatifs progressent de 2,8 millions de francs (+5,9%) à 49,5 millions de francs suite principalement aux achats (+1,0 million) et à la baisse des vacants (+0,8 million). Grâce au travail intensif des équipes, le taux de perte sur loyer du fonds a en effet été réduit de 8,89% pour l’exercice 2017/2018 à 7,30% durant l’exercice 2018/2019. Les revenus totaux générés sur l’exercice se montent à 50,5 millions de francs contre 48,8 millions l’année précédente.

Le total des charges a augmenté de 1,5 million de francs ou 5,6% à 27,8 millions de francs. Alors que les intérêts hypothécaires (3,5 millions de francs, -10,6%), les amortissements des immeubles (0,6 million de francs, -13,5%) et les impôts directs (4,2 millions de francs, -22,7%, principalement en raison d'un effet exceptionnel) ont diminué par rapport à l'année précédente, une nouvelle politique d’activation des travaux de rénovation mise en place sur l’exercice par la direction de fonds a en effet entraîné une augmentation sensible de 2,6 millions de francs du poste «charges d’entretien et réparations extraordinaires» alors même que les montants totaux investis restent comparables à l’exercice précédent. Ce traitement comptable n’a pas d’effet sur le processus de gestion actif des immeubles, ni sur les activités de création de valeur. Il n’a par ailleurs qu’un effet marginal, et uniquement fiscal, sur le rendement de placement.

Le résultat net a augmenté de 0,9% à 22,7 millions de francs pour l'exercice sous revue, contre 22,5 millions de francs pour l'exercice précédent. Le gain en capital réalisé sur la vente de Schützengasse 21 à Zurich s'élève à 1,7 millions de francs après impôts et le résultat réalisé se monte à 24,4 millions (exercice précédent: 22,5 millions de francs). Compte tenu des pertes en capitaux non réalisées (-1,3 million), le résultat total de l’exercice s'élève à 23,1 millions de francs (exercice précédent 26,1 millions) découlant sur un rendement de placement de 2,95%. Le résultat réalisé de l'exercice permet la distribution d'un dividende de 3,65 francs par part.

La direction de fonds Realstone SA met en œuvre la stratégie active d’investissement. Le fonds Realstone Swiss Property dispose actuellement d’un potentiel d’endettement intéressant qui permettra de financer des projets à création de valeur, des investissements ciblés lors des rotations de locataires, ainsi que de nouvelles acquisitions résidentielles. Ainsi, après la clôture de l’exercice, le fonds a acheté un immeuble résidentiel à Richterswil (ZH).

Dans un marché locatif toujours plus compétitif, le gestionnaire est confiant de pouvoir mettre à profit tout son savoir-faire afin de contenir les vacants et de générer des revenus locatifs récurrents auxquels viendront s’ajouter des distributions régulières de gains en capital réalisés lors de vente d’immeubles stabilisés n’offrant plus de potentiel de création de valeur supplémentaire.

Le nouveau dividende durable visé par le fonds se monte à 3,65 francs, en ligne avec le montant payé cette année, tandis que le rendement de placement devrait profiter de la création de valeur réalisée par les équipes au travers de réduction des vacants, des projets de densification et de rénovations et de la vente d’immeubles dont la valeur est maximisée.