Les fondements du marché mondial de l’immobilier commercial sont en train de se transformer. Depuis 2020, une conjugaison de plusieurs facteurs - un changement radical dans la manière dont les bâtiments sont employés, la hausse la plus rapide des taux d’intérêt en plus de 40 ans, les faillites bancaires aux États-Unis et en Europe, et maintenant une possible stagnation - a déclenché une dégringolade des prix sans précédent depuis la crise financière mondiale d’il y a 15 ans.
Pour les investisseurs, cela pourrait être décourageant. Mais il pourrait aussi s’agir de l’un des meilleurs moments de ces dernières décennies pour engager des capitaux.
Perspectives de placement: la dette immobilière présente un bon potentiel
Nous prévoyons qu’une réduction des liquidités, la pression sur les fondamentaux et les tensions géopolitiques causeront bien des tourments à court et moyen terme. Les canaux traditionnels de liquidités affectées à l’immobilier commercial se sont effondrés, alors que les banques, les fonds d’emprunt et les sociétés d’investissement en immobilier hypothécaire manquent encore cruellement de capitaux.
À court terme, nous percevons un potentiel sans précédent dans la dette immobilière. Elle offre en effet aussi bien des attributs défensifs que des rendements d’investissement nominaux en hausse. Il s’agit notamment de nouvelles émissions de premier rang, au fur et à mesure que les prêteurs se retirent, ainsi que de dettes publiques et privées en difficulté.
Nous prévoyons qu’un nombre important de prêts immobiliers arriveront à échéance d’ici 2025, dont au moins 1’500 milliards de dollars aux États-Unis, environ 650 milliards d’euros en Europe et 177 milliards de dollars dans la région Asie-Pacifique. Sur les marchés privés, nous estimons que les propriétaires immobiliers dont les prêts arrivent à échéance rechercheront des liquidités auprès d’investisseurs alternatifs disposant de la compétence nécessaire pour acquérir ou structurer de manière innovante des opérations de dette et de capital dans les structures de capital immobilier publiques et privées.
Les prêteurs alternatifs non bancaires sont appelés à y jouer un rôle important, car les prêteurs traditionnels sont de moins en moins disposés à prêter contre des garanties transitoires. Les premiers cités peuvent donc négocier des clauses adaptées aux plans commerciaux des entreprises, ainsi que des coupons et des commissions qui reflètent le risque économique, ce qui leur confère un degré significatif de contrôle. Nous sommes d’avis qu’une allocation sélective à des transactions de haute qualité peut offrir d’excellents rendements ajustés au risque.
L’Europe est un marché attrayant pour les prêts à l’immobilier commercial, étant relativement inefficace, avec une concurrence moindre pour les prêts transitoires qu’aux États-Unis et des divergences plus fréquentes entre les besoins de financement et l’apport de capitaux.
Dans l’ensemble, le secteur européen des bureaux reste sous tension, compte tenu de la normalisation postpandémique du télétravail et de la nécessité de moderniser les actifs immobiliers pour répondre aux nouvelles exigences sur le plan de la durabilité et de l’efficacité énergétique. Nous pensons que le secteur des bureaux se trouve à la croisée de trois chemins. Les biens les plus performants, à savoir les bâtiments à faible empreinte carbone, dotés d’équipements attrayants, situés dans des emplacements séduisants et à fort taux d’occupation, résisteront sans doute à la tempête. En revanche, nous prévoyons que les biens de qualité moyenne devront être modernisés pour survivre, tandis que ceux de basse qualité deviendront obsolètes, entraînant des pertes pour leurs propriétaires.
Nous voyons cependant plus d’opportunités que de défis à relever dans l’année à venir, et la recapitalisation des structures de prêt et des bilans fournira des points d’entrée attrayants sur un marché dont la valeur a été ajustée.
Quelle rôle le crédit de financement de l’immobilier commercial doit-il jouer dans un portefeuille?
Les prêts immobiliers commerciaux européens peuvent jouer différents rôles dans les portefeuilles des investisseurs institutionnels, soit en tant que complément, soit en remplacement des titres à revenu fixe, car les investisseurs peuvent profiter des primes d’illiquidité tout en conservant un profil d’investissement de première qualité. Pour bon nombre d’investisseurs, le crédit immobilier peut être une alternative aux fonds propres immobiliers, car il leur permet de maintenir leur allocation à l’immobilier tout en réhaussant la structure du capital.
En outre, ce type de prêt peut également remplacer les prêts directs aux entreprises, car les investisseurs conservent une part de crédit privé, mais réduisent leur risque par le biais d’un ensemble de titres adossés à des créances hypothécaires potentiellement supérieures, avec un risque typique pour l’investissement de première qualité. Et finalement, les prêts immobiliers commerciaux peuvent être un moyen de piloter et de réduire activement l’empreinte carbone d’un portefeuille de dette privée.