Invesco a décidé de se diversifier dans l’immobilier direct il y a 40 ans, d’abord aux Etats-Unis puis au plan global. Le but consistait moins à maximiser le rendement qu’à obtenir un meilleur profil de risque. Aujourd’hui, ses actifs sous gestion dans ce secteur atteignent quelque 90 milliards de dollars au plan global. Ses particularités sont doubles: Le gérant privilégie une forte présence locale dans sa présence internationale et il se concentre sur les marchés immobiliers les plus liquides et les moins risqués, dans une optique à long terme (en moyenne 10 ans). Sur ses 7000 employés du groupe, 600 sont spécialisés dans l’immobilier.

Les investissements d’Invesco Real Estate se répartissent au sein de trois canaux: les mandats institutionnels, les fonds semi-liquides pour investisseurs professionnels, tels qu’un «core fund», qui existe depuis 15 ans et qui gère 4 milliards, et des structures pour UHNWI, de Suisse ou d’ailleurs. Il s’agit d’investissements privés (private assets).

Henrik Haeuszler, Senior Director of Client Portfolio Management au sein d’Invesco Real Estate (IRE), basé à Munich, un ancien d’UBS et de Morgan Stanley, a l’avantage d’être un architecte de formation. Il répond aux questions d’Allnews:

Quelle est votre performance de l’immobilier global en 2025?

Les marchés immobiliers se sont révélés très volatiles en 2025. Pour notre part, avec notre approche très conservatrice, y compris sur le plan du financement et de la liquidité, nous avons mieux résisté que la moyenne. Si un marché baisse de 25%, nos actifs cèdent plutôt 10%. Cela tient au fait que nous privilégions les emplacements de très grande qualité, comme les centre-villes plutôt que les banlieues. Dans l’ensemble, et selon les indices, le marché a reculé sensiblement l’an dernier selon les indices.

«Les investisseurs suisses dans l’immobilier international ont un intérêt plus fort que la moyenne à l’égard des Etats-Unis.»

N’est-ce pas surprenant compte tenu de la baisse des taux, de la stabilité économique et de l’abondance des liquidités?

Effectivement. Les investisseurs immobiliers ont été rendus hésitants à cause de diverses incertitudes. Les volumes de transactions ont été en reprise, mais ils sont restés inférieurs à la normale et des ajustements de valeur ont encore été observés. Par exemple, en Californie, l’un des plus grands ports du monde, donc un des plus grands centres de logistiques, dans lequel nous sommes investis, a souffert des discussions sur les droits de douane, ce qui a conduit des locataires potentiels à reporter leur décision. Le site reste excellent mais son évaluation a baissé d’environ 10% dans l’attente d’une meilleure visibilité.

Il y a 20 ans, les marchés immobiliers étaient plus homogènes qu’aujourd’hui, à la hausse comme à la baisse. Dans le passé, un regard macro permettait d’avoir une opinion relativement correcte du marché immobilier. Je ne crois pas que nous retrouverons cette caractéristique à l’avenir. L’immobilier commercial américain a par exemple reculé de 20% en 2024 alors que le même segment de marché mais en Corée du Sud s'est apprécié de 25%. Ce facteur crée aussi des opportunités de diversification.

Quels marchés privilégiez-vous en ce moment?

Nous privilégions les marchés dont les fondamentaux sont sains, en termes de sécurité juridique et de croissance économique. Cela suppose que l’attention se porte à nouveau sur les Etats-Unis, sur l’Asie, comme l’Australie, le Japon et la Corée du Sud ainsi que l’Europe occidentale. C’est ici que nous dénichons les meilleures chances d’augmentation de valeur.

Sur le plan sectoriel, en simplifiant à l’extrême, nous privilégions la logistique et le logement, comme les résidences d’étudiants et les hôtels.

Et en Europe?

Il n’est pas possible de trop simplifier et d’identifier des tendances claires en restant au niveau macro. Je ne peux par exemple pas me contenter de dire que nous aimons par exemple le marché allemand. Il n’y a pas de marché dominant en Europe. Il y a 2 ou 3 ans, de nombreux objets commerciaux ont pu être transformés en logements en Espagne. Cette transformation a été facilitée par la bonne tenue de l’économie. Actuellement, des opportunités existent au Danemark et à Berlin par exemple, mais il n’est pas possible de généraliser, même au sein d’une ville. Une équipe de spécialistes locaux doit analyser concrètement les développements par exemple sur le plan législatif.

Pourquoi un investisseur suisse, par exemple un institutionnel,devrait-il se lancer dans l’immobilier direct au plan global?

La première raison tient au facteur de diversification du portefeuille. Mieux vaut ne pas concentrer entièrement ses investissements immobiliers sur le marché suisse, mais s’exposer par exemple aux Etats-Unis ou à l’Asie. La performance est aussi fonction de l’exposition au franc suisse dans sa gestion Actifs/Passifs.

L’investissement immobilier international n’est pas en soi meilleur qu’en Suisse. Le marché suisse est très stable et sa monnaie est forte. C’est pourquoi les institutionnels qui nous contactent proposent d’allouer une petite partie par exemple au Japon ou aux Etats-Unis. S’ils diversifient à l’étranger, ils ont besoin de spécialistes pour effectuer une analyse locale capable d’apporter non seulement l’évaluation mais aussi l’accès au marché et la gestion des objets sur place.

Les intérêts hypothécaires suisses sont presque nuls si bien que l’attente de rendement d’un objet en Suisse est très faible. Quelles sont les attentes de rendement dans l’immobilier international?

Au plan du timing, l’investissement immobilier en Europe est très attractif aujourd’hui. Selon nos hypothèses pour le «core portfolio», donc les engagements conservateurs et liquides, les attentes de rendement annuel sur trois ans vont jusqu’à 10%. Ce taux comprend un revenu de 4% par an et une hausse de valorisation annuelle de 6%.

Nous avons deux portefeuilles semblables aux Etats-Unis, l’un avec une attente de rendement annuel de 10% sur trois ans et l’autre de 12%.

Celui qui investit dans l’immobilier européen, indépendamment de l’objet et du gérant, peut espérer un rendement très attractif. Ces opinions résultent de notre expérience ainsi que de notre réseau d’experts locaux qui ont une parfaite connaissance des usages locaux.

Quelle est votre répartition sectorielle en Europe?

Nous avons environ un tiers dans chaque secteur (logistique, résidentiel, commercial/magasin).  

Vous gérez 90 milliards d’actifs immobiliers, combien au Moyen-Orient?

Aucun. Nous nous concentrons sur les objets liquides et conservateurs. Logiquement, cela signifie que nous ne sommes pas par exemple à Dubaï. Nous préférons par exemple investir dans des objets à Paris au boulevard Haussmann ou à la Bahnhofstrasse à Zurich. Notre profil de risque nous a aussi amené à ne pas être investi dans les espaces de co-working de Wework, la société dans laquelle Softbank avait investi des milliards et qui a dû être restructurée.

La croissance économique est forte en Inde par exemple. Y êtes-vous présents pour conseiller l’investisseur?

Nous n’avons pas d’équipe sur place. Pour nos investisseurs, seuls les marchés les plus développés, comme le Japon ou l’Australie entrent en jeu en Asie/Pacifique. Nos investisseurs préfèrent se protéger du risque et recherchent la stabilité plutôt que viser une forte croissance. En Europe, les revenus sont très stables à travers les cycles.

En Chine, un pays plus développé que l’Inde, notre exposition est très modeste, avec deux objets, l’un commercial et l’autre dans la logistique. Mais pour des raisons géopolitiques, nous sommes en train de nous en séparer.

Vous rencontrez des institutionnels suisses. Quelle est leur opinion sur votre segment?

La demande s’est bien développée. Leur intérêt porte sur la stabilité des revenus. Depuis toujours, les investisseurs suisses dans l’immobilier international ont un intérêt plus fort que la moyenne à l’égard des Etats-Unis. Ce biais est également vrai aujourd’hui. Il est vrai que le marché immobilier américain est très vaste et riche en opportunités, comparé aux différents marchés européens.

Quelle est l’allocation dans l’immobilier direct international d’un investisseur professionnel tel qu’un family office ou une grande caisse de pension?

La part de l’immobilier s’élève à 10-20% en général. Dans une perspective suisse, 20 à 30% de ce taux va à l’international.