Le Swiss Central City Real Estate Fund (SIX Swiss Exchange: CITY) a réalisé des étapes opérationnelles importantes dans son portefeuille au cours du premier semestre 2023, dans un contexte économique et de marché exigeant. Ainsi, deux projets de construction de logements à Saint-Gall (Lindenstrasse 135) et à Zurich (Luisenstrasse 40) ont été achevés avec succès. L’immeuble de Zurich est entièrement loué depuis le 1er avril 2023 et, pour l’immeuble de Saint-Gall, des locataires ont déjà été trouvés pour 24 des 28 appartements à la date de clôture du bilan, le 30 juin 2023. En conséquence, les deux immeubles déploieront pleinement leur potentiel de rendement à partir du second semestre 2023. A Genève (rue du Vélodrome 5A), un contrat de location d’une surface d’environ 370 m2 a pu être signé à partir du 1er octobre 2023 avec un centre de physiothérapie pour une durée de 15 ans (early-break en 2033), l’immeuble étant ainsi à nouveau entièrement loué. Par ailleurs, un important contrat de location existant à Bâle (Greifenstrasse 36, 38 / Rebgasse 6) a été prolongé de cinq ans jusqu’en 2029 avec la chaîne de mode H&M Hennes & Mauritz AG dans le «Clara Shopping» pour une surface de vente au détail d’environ 2100 m2.

Les revenus locatifs théoriques des immeubles de placement ont augmenté, en particulier grâce aux projets de construction achevés, d’environ 7% en termes annualisés au 30 juin 2023, pour atteindre 20,8 millions de francs (31.12.2022: 19,5 millions de francs). La part des revenus locatifs provenant de l’utilisation résidentielle s’élevait à 52% au 30 juin 2023 (31.12.2022: 50%).

Compte de résultat

Les revenus locatifs du premier semestre 2023 ont augmenté de 17% par rapport à la même période de l’année précédente pour atteindre 9,7 millions de francs (S1 2022: 8,3 millions de francs). L’immeuble commercial à Genève (Rue des Deux-Ponts 2-4), acquis en juin de l’année précédente, ainsi que les immeubles acquis au second semestre 2022 à Bâle (Haltingerstrasse 63, Haltingerstrasse 102, Kirchgasse 4) et à Genève (Rue Tronchin 12) ont majoritairement contribué à cette hausse. Le taux de perte sur loyer (hors projets) s’élevait à 4,80% au 30 juin 2023, soit un niveau comparable à celui de la fin de l’année 2022 (4,70%).

Le résultat semestriel 2023 reflète l’environnement actuel des taux d’intérêt, qui a entraîné une hausse de taux d’escompte pour l’évaluation des biens immobiliers et, consécutivement, une baisse des évaluations de la valeur vénale des immeubles, et tout en augmentant les coûts de financement par emprunt. En conséquence, le résultat net du fonds pour le premier semestre 2023 s’est élevé à 4,2 millions de francs (S1 2022: 5,3 millions de francs). L’évaluation du portefeuille par l’expert indépendant en estimations Wüest Partner AG a conduit à un résultat d’évaluation non réalisé de -8,9 millions de francs (S1 2022: 4,4 millions de francs). Le résultat total pour le premier semestre 2023 était à -3,1 millions de francs (S1 2022: 7,3 millions).

Compte de fortune

Soutenue par des investissements dans des immeubles existants et dans les divers projets de construction, la valeur de marché du portefeuille immobilier s’élevait au 30 juin 2023 à CHF 609.6 millions (31.12.2022: CHF 614.8 millions). La fortune totale du fonds s’élevait à CHF 615.2 millions à la date de clôture du bilan (31.12.2022: CHF 622.2 millions). Compte tenu de la distribution de CHF 2.50 par part de fonds à la fin mars 2023 pour un montant total de CHF 9.5 millions et du résultat total mentionné pour le premier semestre 2023, la fortune nette du fonds s’élevait à CHF 409.4 millions (31.12.2022: CHF 422.0 millions). La valeur nette d’inventaire par part de fonds était donc de CHF 107.67 (31.12.2022: CHF 110.99) pour un nombre de parts de fonds inchangé de 3 802 070. Au 30 juin 2023, le coefficient d’endettement était de 31.3% (31.12.2022: 29.4%). L’estimation des impôts dus en cas de liquidation s’élevaient à CHF 8.6 million, ou 1.4% de la fortune totale.

Le Swiss Central City Real Estate Fund a participé pour la première fois à une évaluation GRESB au 30 juin 2023 et a obtenu un examen dans les domaines de la gestion et de la performance. En participant au GRESB, le fonds souhaite créer une plus grande transparence en ce qui concerne la performance de son portefeuille en matière de durabilité. En outre, le fonds a signé en 2023 les Principes pour l’investissement responsable (UNPRI) et s’engage ainsi à respecter les principes de l’investissement responsable.

En raison de la situation économique actuelle et des risques, les perspectives à court terme s’annoncent difficiles. L’inflation n’a pas encore disparu et la Banque nationale suisse n’exclut pas un nouveau relèvement des taux directeurs. Dans le même temps, il est difficile d’évaluer l’évolution future en raison de la poursuite de la guerre en Ukraine et des risques géopolitiques qui en découlent. Selon le Secrétariat d’État à l’économie SECO et la Banque nationale suisse, il faut s’attendre en Suisse pour l’année en cours à une croissance économique inférieure à la moyenne.

Le marché des transactions immobilières en Suisse reste difficile. Une gestion active du portefeuille ainsi qu’une diversification régionale et sectorielle équilibrée gagnent en importance dans cet environnement exigeant. La demande sur le marché du logement devrait toutefois rester élevée en raison de la croissance démographique persistante et de l’activité de construction limitée. Avec une part résidentielle des revenus locatifs de plus de 50%, le Swiss Central City Real Estate Fund dispose d’un modèle d’affaires solide et diversifié. La situation centrale des immeubles et la demande toujours élevée de logements en centre-ville favorisent une évolution positive. La direction du fonds vise l’optimisation du portefeuille immobilier par une approche active de gestion de portefeuille.