Lors des deux dernières décennies, la valeur du marché immobilier suisse a fortement augmenté. Mais la hausse du nombre de logements vides et la baisse des loyers exercent une pression. Une augmentation des taux d’intérêt pèserait sur les rendements. La société de conseil immobilier CIFI explique dans son étude qu’un retournement de tendance à partir de 2021 est possible.

«Ces dernières années, l’immobilier a rapporté beaucoup d’argent. L’évolution des prix des maisons individuelles, des propriétés par étages et des immeubles de placement a été particulièrement forte dans les régions urbaines», a souligné mardi Donato Scognamiglio, patron de CIFI.

Un retournement de tendance pourrait être dû à une hausse des taux d’intérêt, à une construction incontrôlée, à une hausse des taux de vacance et à une baisse de l’immigration, selon le cabinet de conseil. «Nous nous attendons à ce que la correction arrive en 2021 pour les immeubles et qu’elle atteigne 10%».

«La sensibilité des taux d’intérêt sur le marché est sous-estimée», d’après M. Scognamiglio. En raison du degré élevé de financement des propriétés, une baisse de la valeur de la propriété aurait un impact disproportionné sur les propriétaires. «On s’attend à ce que l’inversion des taux d’intérêt se produise.» Quand va-t-il se produire, personne ne le sait. Quiconque veut s’adapter à un changement de situation doit maintenant amortir les frais.

Pour 2018, CIFI s’attend toujours à ce que les prix augmentent. Pour les maisons individuelles, la hausse devrait atteindre 2,6% par rapport à l’année précédente, 0,1% pour les appartements en copropriété et 3,8% pour les immeubles de placement. Les loyers devraient se rétracter de 0,1% net.

Les différences sont aussi régionales. Pour l’évolution des prix des copropriétés, Zoug (+4,8%), l’Unterland zurichois, Coire (+3,4% chacun) ou Zurich (+3,1%) sont dans le top des régions. Les régions qui font flop sont Cerlier (-5,0%), Sion (-4,8%) et, aux Grisons, Mittelbünden (-4,5%) ou la Haute-Engadine (-3,7%). À titre d’avertissement, les experts estiment que les prix de ce segment sont déjà en baisse ou stagnent dans environ un quart des régions.

Les experts s’inquiètent des investissements toujours en cours sur le marché du logement, en particulier dans des zones à faible demande. «Les taux d’intérêt bas ont complètement évincé le credo «emplacement, emplacement, emplacement», a déclaré le patron de CIFI.

Il existe 72’294 logements vides, soit un taux de vacance de 1,6% selon l’Office fédéral de la statistique. Là aussi les différences régionales sont fortes. L’évolution des cantons à la périphérie de Zurich est critique. En Argovie et à Soleure, le taux atteint 2,7 et 3,0%.

Mais ce chiffre est trompeur selon le patron de CIFI. Il arrive avec son propre modèle de calcul à 3,8%, soit la valeur la plus élevée en 20 ans. Le CIFI Swiss Property Benchmark est calculé sans les maisons individuelles de taille comparative et en incluant les «loyers non réalisés».

Sur le plan politique, des pressions pourraient s’exercer sur le prix des terrains à construire. L’initiative «Stop Mitage» veut stopper l’expansion des constructions et l’étalement urbain.

«Une hypothèse pourrait être que l’offre de zones de construction ne pourra plus être élargie de manière flexible si la demande augmente,» note M. Scognamiglio. Cela pourrait entraîner des explosions de prix et la formation d’une bulle, en particulier dans les localités déjà dans le top et dans les communes disposant de faibles réserves.