Le marché immobilier reste calme

Martin Neff, Raiffeisen

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Les différentiels de rendement demeurent le moteur numéro un de la demande d’immobilier à usage commercial ou d’immeubles de placement.

L’économie suisse est sur la bonne voie. Le choc du franc est quasiment absorbé, les exportations sont à nouveau largement étayées et c’est le plein emploi. Face à la hausse modérée des prix, la BNS peut s’exercer à la retenue. Nous excluons toujours un relèvement des taux cette année, ce qui réjouit les marchés immobiliers. L’or en béton est toujours aussi convoité. Pour les investisseurs, les différentiels de rendement demeurent le moteur numéro un de la demande d’immobilier à usage commercial ou d’immeubles de placement. Dans le segment des logements en propriété, c’est la perspective de frais de logement plus faibles qui maintient la demande à un niveau élevé. 

Et pourtant les signes de la fin du super cycle se multiplient, laissant la place à un climat plus apaisé. Dans le segment du logement en propriété, saturé, le boom se termine. Les possibilités financières des ménages versant actuellement un loyer sont limitées. En l’absence de compromis, le rêve d’un propre toit devient irréalisable. La baisse sensible de l’immigration va freiner l’expansion dans la construction de logements locatifs. De nombreuses régions sont d’ores et déjà en surcapacité, ce qui contraint les promoteurs à des concessions souvent peu orthodoxes, au plus tard lors de la commercialisation. Tout ceci se reflète dans les prix et les loyers. Depuis le début de l’année, les prix des maisons évoluent en parallèle. Cela vaut pour les MI au même titre que les PPE et les loyers en cours. Nous l’interprétons comme une pause mais pas un tournant. En effet, l’offre de logements en propriété anticipe depuis longtemps le recul de la demande induite par des considérations démographiques, limitant le risque de surcapacité. 

Le taux de vacance des logements locatifs continue de progresser.

Les logements vacants sont une réalité sur le marché locatif depuis longtemps. Pour l’instant seuls sont concernés les nouveaux logements où les loyers baissent pour le troisième trimestre consécutif. Les loyers en cours demeurent stables, même si le potentiel haussier est restreint. Car les taux de vacance des logements locatifs continuent de progresser, augmentant la pression à moyen terme. Les locataires sont par ailleurs plus sensibles et non seulement observent le marché très attentivement, mais ont également davantage de requêtes quant aux loyers. 

Les conditions de placement sont de plus en plus difficiles.

Les conditions deviennent par conséquent plus difficiles pour les investisseurs, les risques augmentant avec le nombre de logements vacants. Face aux difficultés avec l’immobilier, nombreux sont ceux qui refusent d’ajuster les loyers et préfèrent accepter les pertes financières telles que des mois gratuits ou d’autres attraits pour la commercialisation. En effet, il convient d’éviter de détériorer le certificat de rendements. Certes ce n’est pas une stratégie durable dans la perspective de l’aggravation du taux de vacance que nous prédisons. Or, cela ne détériore quasiment pas l’attractivité des placements immobiliers dans un environnement de taux toujours bas, même si ce n’est pas spectaculaire. Il n’y a donc pas grand-chose de nouveau sur les marchés immobiliers suisses. Et c’est assurément une bonne chose!

 

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