Le résidentiel comme valeur refuge

Francesca Boucard, Swiss Life Asset Managers

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A l'épreuve de la crise: le marché immobilier suisse se montre stable au premier semestre malgré le COVID-19.

La période de mars à mai 2020 est la pire récession en Suisse depuis des décennies. Toutefois, l’activité a commencé à reprendre à la mi-mai avec le déconfinement progressif. La demande domestique dans le secteur du détail stationnaire est presque revenue à la normale en juin. La réponse budgétaire immédiate incluant une action à court terme et des lignes de crédit COVID-19 a offert un filet de sécurité au marché du travail, permettant d’éviter un choc de la demande suite au choc de l’offre. Grâce à sa grande marge de manœuvre budgétaire et sa distribution sectorielle favorable, la Suisse sera, à moyen terme, l’une des premières économies en Europe à récupérer de la crise. Néanmoins, le chômage et les faillites d’entreprises tendent généralement à augmenter durant deux à trois ans après un creux cyclique. Cette crise ne fera pas exception.

Le résidentiel comme valeur refuge

Le multifamilial reste assez immunisé contre les effets du COVID-19. Cependant, le contexte économique difficile devrait amplifier le déséquilibre sur le marché résidentiel entre l’offre et la demande. Du côté de l’offre, le déclin de l’activité de planification, préexistant à la crise, s’est accéléré du fait des restrictions réglementaires durant le confinement et de l’incertitude des investisseurs. En même temps, la population devrait augmenter plus lentement en raison des restrictions de voyage, de la baisse de la migration et de la diminution prévue de la population active. Le déséquilibre du marché résidentiel devrait donc se maintenir et continuer de peser sur la croissance des loyers. Ces effets devraient être limités dans les centres de métropoles denses, le marché restant très tendu.

Par rapport à l’année précédente, les nuitées
dans les grandes villes suisses ont reculé de près de 85%.
Commerce de détail: tendance accélérée par le COVID-19

Le choc du COVID-19 a accéléré la transformation structurelle du commerce de détail, déjà enclenchée avant la pandémie. Ces dernières années, le rendement «prime» des actifs de commerce s’est maintenu à un faible niveau entre 2,7 et 2,9%. Ce résultat est remarquable compte tenu de la baisse des loyers sur cette période et de la constance du taux de vacance depuis 2010. Le COVID-19 a pour premiers effets une hausse du taux de vacance et une baisse des loyers et du nombre de demandes de permis de construire au premier semestre 2020. Les investisseurs ont prévu d’exiger des primes de risque plus élevées pour les actifs exposés au commerce de détail. Des réévaluations de marché sont donc à prévoir, notamment pour les emplacements secondaires.

Marchés de bureaux: travail au bureau ou à la maison?

L’immobilier de bureaux est actuellement au cœur des débats en raison de l’importance croissante - et de la tendance actuelle - de mode de travail comme le télétravail. Le COVID-19 devrait transformer le cadre de travail à moyen et long terme et une nouvelle flexibilité devrait prévaloir quant au lieu et aux heures de travail. Néanmoins, la crise révèle une fois de plus à quel point les gens apprécient l’interaction sociale et en dépendent. Tout au moins pour cela, les bureaux devraient rester des lieux de travail pertinents. Le secteur des bureaux est resté stable au cours des derniers mois. Le confinement a provoqué un resserrement de l’activité d’investissement et de construction, ce qui va impacter l’offre de bureaux en diminuant. Cependant, nous tablons sur une hausse du taux de vacance au vu de situation difficile, en particulier pour les emplacements secondaires. Du côté de la demande, les tendances d’avant-crise se sont accentuées. La demande de bureaux de grande qualité dans des emplacements «prime» va s’accroître.

Le secteur de l’hôtellerie en crise

L’hôtellerie est le secteur le plus touché par le COVID-19. Après un début d’année assez favorable, le secteur a été gravement touché par la récession. Par rapport à l’année précédente, les nuitées dans les grandes villes suisses ont reculé de près de 85% (entre mars et mai). Les différences entre la ville et la province sont toutefois importantes: les différences entre les villes et les campagnes sont toutefois importantes: alors que de nombreuses régions touristiques connaissent un succès important grâce à des possibilités de voyage limitées, les hôtels situés en ville souffrent d'un manque de clientèle d'affaires et de touristes. Il y a également une grande incertitude à propos des restaurants. Avec le changement des saisons de l'été à l'hiver, et donc aux espaces fermés, il reste à voir comment les clients vont se comporter.

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