Malgré les craintes sur la conjoncture en raison d’un environnement économique chahuté par les tensions commerciales et géopolitiques, le marché immobilier vaudois a conservé son élan: les prix des maisons individuelles ont augmenté de 7,0% en 2025 et ceux des appartements en propriété par étages (PPE) de 4,3%. Il a notamment bénéficié du soutien de taux d’intérêt toujours bas.
Taux hypothécaires bas, démographie dynamique et offre contenue: les mêmes ingrédients soutiennent depuis plusieurs années le marché de l’immobilier en propriété individuelle dans le canton. Après une année 2023 peu dynamique en raison d’une remontée provisoire des taux d’intérêt, l’année 2024 avait été marquée par un rebond grâce à une détente des coûts de financement. Cet élan est resté présent en 2025: les prix des villas ont encore augmenté de 7,0% et ceux des PPE de 4,3%. Dans tous les districts, ils s’inscrivent ainsi à des niveaux record. La dynamique était en revanche toujours en retrait par rapport à l’évolution observée durant certaines périodes depuis le début du siècle. Ainsi, la progression des prix avait largement dépassé le seuil de 10% il y a dix ou vingt ans.
Le taux directeur de la BNS à 0%
Les coûts de financement sont restés bas en 2025, avec des taux hypothécaires fixes à 5 et 10 ans voisins de la barre des 2%. Ils évoluent à ce niveau depuis mi-2024, après être remontés jusqu’à environ 3% en 2023 sur fond de remontée de l’inflation, liée à la guerre en Ukraine et à la crise énergétique. Les taux hypothécaires ont ainsi suivi une courbe similaire à celle du taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS). Ce dernier était passé de -0,75% à 1,75% entre juin 2022 et juin 2023, puis redescendu à 0% en juin 2025.
Le contexte économique a été perturbé l’an dernier par l’introduction de droits de douane élevés par les Etats-Unis, qui ont évolué en fonction des décrets, des accords et des décisions de la justice. L’impact sur la croissance a cependant été limité. Selon les estimations de la Commission Conjoncture vaudoise, celle-ci a même légèrement accéléré dans le canton, passant de 2,1% en 2024 à 2,4% en 2025, avec le soutien de la constitution de stocks aux Etats-Unis avant la hausse des taxes à l’importation ainsi que d’une demande intérieure robuste.
Signaux positifs dans un contexte mitigé
Le marché de l’emploi a également été relativement solide. Le nombre d’emplois (en équivalent plein temps) dans le canton est resté stable, et ce, aussi bien dans le secondaire que dans le tertiaire. Le taux de chômage est, quant à lui, passé de 3,9% en moyenne sur l’année en 2024 à 4,5% en 2025. Dans ce contexte mitigé, quelques signaux positifs étaient à relever. Notamment, la croissance démographique se poursuit, avec une hausse de la population vaudoise de 1,0% en 2025. Quant à l’inflation, elle est passée de 1,1% en moyenne en 2024 à 0,2% en 2025; cette stabilité s’est notamment expliquée par la baisse des prix des produits importés, en particulier ceux de l’énergie.
La demande intérieure, qui soutient habituellement la conjoncture dans le canton durant les phases de faiblesse de l’économie mondiale, est toujours solide. Les indicateurs de la Commission Conjoncture vaudoise, relevés fin mars, montrent une marche des affaires résistante.
Marché du logement tendu
Du côté de l’offre, la construction de logements peine à suivre: quelque 2 920 nouveaux objets, en location ou en propriété individuelle, doivent être mis sur le marché en moyenne en 2025 et en 2026, contre environ 4 700 par an en moyenne entre 2020 et 2024. Le taux de logements vacants s’inscrivait au 1er juin 2025, comme en 2023 et 2024, légèrement en dessous de 1,0%; dans tous les districts, il est en dessous du seuil de 1,5%, considéré comme correspondant à un marché équilibré. La détente dont avait bénéficié le marché du logement jusqu’en 2020, avec un taux de logements vacants qui était remonté jusqu’à 1,4%, fait partie du passé. Autre signe dans ce sens: les loyers offerts sur le marché sont en hausse. Après une baisse de quelque 22,1% entre mi-2014 et début 2022, ils ont à nouveau augmenté de 10,9% en quatre ans.
Marché toujours dynamique
Les perspectives sont teintées d’incertitude. Le conflit au Moyen-Orient et ses effets sur les prix de l’énergie et les chaînes d’approvisionnement conduisent à une légère remontée de l’inflation et des taux d’intérêt. Si ce contexte était de nature à freiner la croissance dans le canton, à l’heure d’écrire ces lignes, les effets semblaient toutefois limités: de janvier à mai, le renchérissement est passé de 0,1% à 0,6% en rythme annuel, remontant ainsi à son niveau le plus élevé depuis 18 mois. Sur cette période, le rendement des obligations à 10 ans de la Confédération a, pour sa part, augmenté de 0,1 point de pourcentage, à plus de 0,4%. Malgré cela, les taux hypothécaires restent relativement peu élevés en comparaison historique: environ 1,8% début juin pour un emprunt à taux fixe à 5 ans et 2,1% pour un prêt à 10 ans.
D’autres facteurs soutiennent le marché immobilier, tels que la démographie, avec une hausse de la population vaudoise de 0,9% au premier trimestre, et le manque de nouveaux logements. Une poursuite de la hausse des prix des villas et des appartements en PPE semble ainsi se dessiner; le potentiel d’appréciation est toutefois limité par le niveau des prix. Dans l’immobilier de rendement, le bas niveau des rendements obligataires est de nature à alimenter l’intérêt des investisseuses et des investisseurs. Enfin, les surfaces commerciales restent soumises à la conjoncture, ainsi qu’aux évolutions structurelles, comme le télétravail, le commerce en ligne ou le tourisme d’achat.
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