Pour de nombreuses personnes, l’achat d’un bien immobilier représente l’acquisition d’une vie. Il est d’autant plus important de le préparer au mieux, et de déterminer les éventuels risques pouvant peser sur les finances.

Devenir propriétaire est le rêve de nombreux Suisses et Suissesses. Les études montrent qu’environ trois quarts des locataires actuels aspirent à acheter un logement. Les personnes désirant acheter doivent toutefois prêter attention à de nombreux critères et éclaircir divers points afin de prendre la bonne décision. Tout d’abord, il est conseillé d’étudier le marché immobilier dans la région où l’on souhaite habiter bien avant l’achat, afin de pouvoir se lancer dès que la propriété de ses rêves est disponible. La localité et les besoins en termes d’espace doivent être définis, afin qu’un soudain changement de vie (nouveau poste ou naissance d’un deuxième enfant) n’entraîne pas un déménagement.

Pour beaucoup, le financement est le plus grand obstacle à l’achat d’un bien. Mieux vaut engager une discussion suffisamment tôt avec sa banque: quelle valeur maximale la propriété doit-elle avoir? Quelles exigences doivent être remplies en matière de fonds propres et de taux d’endettement? Quelles hypothèques (demander des devis auprès de plusieurs prestataires) sont possibles? Un retrait anticipé de ses avoirs de caisse de pension (encouragement à la propriété, EPL) est-il nécessaire, et si oui, quelles conséquences cela a-t-il sur les prestations de retraite? Quels impôts liés au capital retiré incombent à la suite de ce retrait dans le cadre de l’EPL? A combien s’élèvent les intérêts, l’amortissement, les frais d’entretien et les charges?

Généralement, quand il s’agit de calculer le taux d’endettement, on peut regretter les taux hypothécaires proposés par la plupart des banques (5%) qui, dans le contexte actuel des taux d’intérêt proches de zéro, sont trop élevés et empêchent de nombreuses familles d’accéder à la propriété. De plus, la plupart des personnes achètent en général dans la partie la plus haute de leur fourchette de prix. Les acheteurs et acheteuses doivent se poser la question: arriveraient-ils à financer leur bien si leur partenaire de vie travaillait soudain à temps partiel, par choix ou par obligation? Par ailleurs, tout achat peut engendrer des coûts inattendus.

Les risques les plus importants liés à l’achat d’une propriété peuvent être répartis en deux catégories: les risques évitables et inévitables. Parmi les risques évitables, on englobe l’étude précise de toutes les informations disponibles sur un bien, notamment l’évaluation immobilière officielle, l’assurance bâtiment, l’extrait du registre foncier, les plans de construction et les plans cadastraux, le contrat de la propriété par étage et de la conciergerie, l’inventaire des investissements, les permis de construire, etc. Une évaluation du voisinage et de la localité, ainsi que l’étude des plans de zones peuvent aussi fournir d’importants renseignements. Pourquoi ne pas jeter un coup d’œil aux futures votations cantonales concernant les changements de loi dans le domaine du chauffage et de l’isolation des bâtiments afin d’anticiper des rénovations? Les rénovations nécessaires sont synonymes de coûts élevés: l’état actuel de la propriété ne doit pas être négligé, et il est conseillé de préparer un plan d’investissement.

Certains risques, malgré le grand soin et la bonne foi des vendeurs et vendeuses, ne peuvent être complètement évités, comme les défauts inconnus lors de l’achat. Même une nouvelle construction peut voir son joli toit plat provoquer un dégât des eaux plusieurs années après.

Tout achat immobilier comprend des coûts cachés. En fonction du canton, l’inscription au registre foncier, la forme authentique du contrat d’achat et le droit de mutation s’élèvent à 1,5-4% du prix d’achat. En général, ces coûts sont répartis entre les acheteurs/acheteuses et les vendeurs/vendeuses. L’établissement de la cédule hypothécaire et l’inscription correspondante au registre foncier valent généralement entre 0,1 et 0,3% du montant de l’hypothèque. Les services d’un courtier, sur la base d’une commission, alourdiront le prix d’achat de 1,5 à 3%. Et si l’on vend sa propriété, des impôts sur les gains immobiliers seront dus – ceux-ci varient fortement d’un canton à un autre en fonction de la durée de possession du bien.

De nombreux éléments sont par conséquent à prendre en compte lors de l’achat d’une propriété afin que le rêve ne se transforme pas en cauchemar.