La Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) introduit pour la première fois ce nouveau type de véhicule en juin 2006. Néanmoins, la Loi stipule dans son article 36 que ces véhicules sont assimilables à la catégorie des «fonds immobiliers». De plus, à l’exception d’une seule fois en 2013, la FINMA autorise exclusivement le lancement de SICAV avec une direction de fonds externe, comme pour les fonds immobiliers donc. La première SICAV immobilière est ainsi lancée en mars 2011 et connaît rapidement un vif succès. Depuis, une petite dizaine d’autres SICAV a également été lancée. Si le concept a connu un engouement modeste au départ, celui-ci tend à s’amplifier ces dernières années grâce aux avantages qu’il propose.

Premier point intéressant: en 2024 et 2025 certaines SICAV existantes ont ouvert d’autres compartiments de façon à accueillir plusieurs produits immobiliers sous une même structure juridique. Il s’agit là d’un des avantages importants qu’offre la SICAV immobilière: la possibilité de créer plusieurs ombrelles immobilières, «étanches» les unes des autres, le gérant pouvant lancer plusieurs produits spécialisés sur plusieurs segments immobiliers et n’ayant à gérer qu’une seule structure juridique et une seule clôture annuelle. Les actions d’une ombrelle peuvent être cotées à la SIX tandis que celles d’une autre ombrelle peuvent rester hors-bourse avec négoce OTC par exemple. Les tâches administratives quotidiennes sont également simplifiées en comparaison avec la coexistence de plusieurs produits sous formes de fonds distincts. Une autre différence notable provient du fait que la SICAV possède une personnalité juridique et dispose donc de son propre conseil d’administration. C’est lui qui exerce la haute direction, qui nomme les organes de surveillance et qui attribue les délégations en termes d’administration ou de gestion des décisions de placement. Comme tout conseil d’administration, il est élu lors de l’assemblée générale annuelle à laquelle participe l’actionnaire-investisseur. Et il y exerce un droit de vote! C’est une seconde différence majeure avec le fonds commun de placement: l’investisseur participe à l’assemblée qui nomme le conseil d’administration, qui approuve le résultat annuel et sa distribution, ou encore modifie le règlement de placement et donc la stratégie du véhicule. L’investisseur bénéficie donc d’un droit de regard sur la gestion et d’un alignement d’intérêts intéressant: le conseil d’administration veille à ce que le gestionnaire agisse dans le respect de la stratégie et des intérêts de l’actionnaire-investisseur. D’autres différences intéressantes sont à noter: la SICAV est propriétaire au registre foncier de ses immeubles, ce qui exclut tout problème fiscal en cas de changement de direction de fonds. En effet, dans le cadre d’un fonds contractuel c’est la direction de fonds qui y est inscrite, pour le compte du fonds. Nous l’avons vu ces dernières années, cela pose un certain nombre de défis dans le cadre d’une restructuration: fusion de plusieurs fonds ou changement de direction. A chaque fois, la direction de fonds doit obtenir de nombreux ruling fiscaux pour s’assurer qu’aucun droit de mutation n’est dû dans les différents cantons. La procédure est beaucoup plus souple dans le cadre d’une SICAV qui reste en tout temps propriétaire.

Bien que techniquement très proche du fonds immobilier contractuel, la SICAV apporte donc la promesse d’une meilleure gouvernance et l’assurance d’un meilleur dialogue entre actionnaire et direction. De même, elle permet une meilleure flexibilité pour le gestionnaire passé une certaine taille ou une certaine gamme de produits immobiliers. Du point de vue de l’investisseur, il serait souhaitable qu’elle remplace progressivement le fonds traditionnel! Mais la marge de progression reste importante car les SICAV représentent aujourd’hui respectivement 10% et 12% de l’univers des fonds cotés¹ et non-cotés².

¹ Indice SWIIT (SXI Real Estate Funds Broad TR©) représentant les 45 fonds/sicav cotés à la SIX Swiss Exchange de Zürich.

² Il n’existe pas d’indice officiel pour l’univers des fonds immobiliers négociés hors bourse.