Le système de fixation des loyers doit être revu. Contre l’avis du National, le Conseil des Etats a tacitement exigé mardi une révision globale du droit du bail. Il a rejeté dans le même temps trois initiatives sur des dispositions particulières.

La situation a évolué depuis l’entrée en vigueur des méthodes actuelles de calcul des loyers. Les dispositions datent de 1990 et les grandes lignes de la réglementation étaient déjà définies en 1972.

Il est nécessaire d’agir, a affirmé Carlo Sommaruga (PS/GE) au nom de la commission. On ne parviendra toutefois à moderniser le droit du bail en matière de fixation de loyers que si l’on tient compte aussi bien des intérêts des bailleurs que de ceux des locataires, a-t-il souligné.

La motion demande une révision équilibrée tant pour les habitations que sur les locaux commerciaux. L’objectif est d’adapter les règles aux conditions actuelles, de les simplifier et d’améliorer ainsi la situation pour les différents acteurs.

Le Conseil fédéral s’est dit prêt à s’y atteler. La situation a considérablement changé depuis 30 ans, a souligné le ministre de l’économie Guy Parmelin. Mais les positions sont tellement figées que même des petits ajustements techniques sont impossibles, a-t-il déploré.

Dans ce contexte, le conseiller fédéral plaide pour une approche plus large: ses services ont lancé un processus de discussions, d’abord pour examiner les besoins et la nécessité d’adapter le droit, puis en organisant une table ronde avec les principaux acteurs concernés.

Cette approche ne doit pas se concentrer uniquement sur la question des loyers, mais recherche des solutions équilibrées qui répondent aux intérêts des différentes parties. Elle a été lancée indépendamment de la motion du Conseil des Etats, mais l’acceptation de celle-ci lui donnera un appui important, a-t-il souligné. Estimant qu’il s’agit d’une sorte de «mission Winkelried», il s’est dit «convaincu qu’il faut tout faire pour faire bouger les fronts».

Plusieurs intervenants ont toutefois exprimé leurs doutes sur la possibilité de trouver une solution viable politiquement. Le Conseil national avait enterré une motion similaire l’an dernier. Il lui avait préféré trois initiatives présentées par Philippe Nantermod (PLR/VS) et Olivier Feller (PLR/VD). Ces textes ont été tacitement enterrés par la Chambre des cantons mardi.

Le Valaisan demandait que les dispositions relatives aux loyers abusifs et à la contestation du loyer initial ne soient applicables qu’en cas de pénurie de logements.

Les règles sur le rendement abusif ont été constituées à une époque où le législateur devait faire face à des bulles liées à des taux hypothécaires particulièrement élevés. Or, depuis quelques années, les taux hypothécaires s’effondrent. Le système du loyer abusif n’est dès lors plus adapté à la situation actuelle et met en péril la rentabilité des investissements immobiliers.

Le directeur de la Chambre vaudoise immobilière exigeait quant à lui une modernisation des modalités de calcul du rendement admissible. Il demandait que les fonds propres investis puissent être revalorisés à 100% selon l’indice suisse des prix à la consommation - et non plus de 40%.

Il souhaitait aussi que le taux de rendement admissible au-dessus du taux hypothécaire de référence soit porté à 2%, lorsque ce dernier est égal ou inférieur à 2%. Jusque-là, le taux de rendement admis par la jurisprudence était de 0,5%.

Ces deux critères ont été repris dans un jugement rendu le 26 octobre par le Tribunal fédéral, qui a renversé la jurisprudence jusqu’ici en vigueur. Les objectifs de l’initiative de M. Feller sont donc désormais atteints et ce texte est caduc, selon les sénateurs.

Suite à l’arrêt du Tribunal fédéral, plusieurs d’entre eux et Guy Parmelin ont jugé nécessaire que les modalités de calcul soient fixées par le Parlement et non par la justice.