Succès retentissant pour l'immobilier américain?

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Graphique de la semaine de DWS. Toutes les planètes semblent alignées, à moins que la crise n'ait effacé tous les modèles historiques.


©Keystone

Selon nous, la toile de fond macroéconomique est favorable à l'immobilier américain. Une forte croissance économique, des rendements réels faibles et une inflation en hausse sont les ingrédients d'une performance robuste du marché. En 2021, l'économie américaine devrait connaître sa plus forte croissance depuis 1984(1). L'accélération de la croissance signifie généralement plus d'emplois et de dépenses, ce qui se traduit traditionnellement par la location (c'est-à-dire la demande) de propriétés résidentielles et commerciales. Parallèlement, le faible niveau des taux d'intérêt renforce l'attrait des rendements immobiliers et réduit le coût des hypothèques. 

Le modèle de régression est statistiquement significatif
et explique environ la moitié des performances historiques de l'immobilier.

L'inflation est un autre facteur à prendre en compte. Historiquement, l'immobilier s'est bien comporté comme couverture contre la hausse des prix. Les loyers réagissent généralement positivement à l'inflation, car la hausse des revenus soutient la demande de loyers nominaux, tandis que la hausse des coûts de construction a tendance à restreindre l'offre. Au fil du temps, les prix de l'immobilier convergent vers les coûts de remplacement, qui sont directement liés à l'inflation. L'inflation est actuellement élevée; il reste à voir si cette situation est transitoire ou plus persistante, mais à court terme au moins, elle devrait soutenir l'immobilier. 

Comme le montre notre «Graphique de la semaine», ci-dessous, un modèle basé sur ces facteurs macroéconomiques offre une image positive de l'immobilier, avec des rendements supérieurs à 20% en 2021.(2) Il est important de noter que le modèle de régression(3) est statistiquement significatif et explique environ la moitié des performances historiques de l'immobilier. Le modèle n'est pas parfait: il ne tient pas compte de la démographie, du commerce électronique, du travail à distance et d'autres facteurs qui peuvent avoir un impact sur la classe d'actifs. Et celle-ci pourrait avoir subi des changements structurels pendant la pandémie. Néanmoins, il présente des arguments solides en faveur de l'immobilier pour l'année prochaine.

Prévisions de rendement de l'immobilier aux Etats-Unis

Bleu : L'immobilier américain
*Rendements immobiliers calculés comme la moyenne des rendements sur quatre trimestres de l'indice immobilier NCREIF.
Vert: Le modèle
Gris: Prévision

 

1) DWS et U.S. Bureau of Economic Analysis en date de juin 2021.
2) NCREIF (immobilier), Réserve fédérale (rendements), U.S. Bureau of Economic Analysis (inflation), DWS (hypothèses économiques du bureau CIO) en juin 2021.
3) Elle permet d'estimer la relation entre une variable dépendante et une ou plusieurs variables indépendantes.

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