L’achat direct d’immobilier dans le but d’investir peut s’avérer coûteux et laborieux. A l’inverse, l’achat d’immobilier coté en bourse permet de rester liquide tout en investissant dans une large palette de biens immobiliers diversifiés sur le plan géographique.

Une belle diversification

Contrairement aux investissements directs qui cantonnent les investisseurs à des régions et à des types de biens très limités, les actions immobilières leur donnent accès à un large éventail de sous-secteurs immobiliers dans différentes zones géographiques. Elles leur offrent en outre deux avantages. Le premier est une réduction des risques liés à des fluctuations économiques ou à des modifications réglementaires locales et le second est la possibilité de profiter de la diversité des cycles économiques et des moteurs de croissances inhérents à chaque région et segment du marché immobilier. Logistique, espaces de bureaux ou centres de données sont en effet influencés par des facteurs spécifiques à chacun d’entre eux. Par exemple, lorsque les espaces consacrés à la vente au détail risquent de souffrir de la progression des achats en ligne, les centres de données ont toutes les chances de prospérer à cause de la croissance exponentielle de la consommation de données numériques.

Cependant, la diversification offerte par les actions immobilières va bien au-delà : elle recèle un enjeu stratégique dans la mesure où elle associe segments à forte croissance et sources de revenus réguliers, ce qui permet aux investisseurs d’équilibrer leurs portefeuilles et d’optimiser leurs performances. De plus, les actions immobilières étant aisément négociables en bourse, elles facilitent l’ajustement des portefeuilles à l’évolution du marché ou des objectifs d’investissement. Cela ne serait pas le cas si l’immobilier était détenu en direct.

L’un des principaux obstacles à l’investissement immobilier réside dans sa nature illiquide. Le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier est long et complexe, car il comporte de nombreuses étapes entre l’estimation de sa valeur et la clôture de la transaction.

Qualité et transparence

Le degré élevé de transparence et le niveau de surveillance réglementaire auxquels l’immobilier coté est soumis lui confèrent également un avantage par rapport à l’immobilier non coté. Les sociétés immobilières cotées doivent appliquer des normes strictes en matière d'information financière et fournir des mises à jour détaillées et régulières. Du fait de cette transparence, les actifs du secteur immobilier coté sont de meilleure qualité que ceux du marché dans son ensemble. Cette qualité tend à attirer et à retenir les locataires, ce qui se traduit par des taux de vacance bas. Ces derniers ne sont pas seulement les marqueurs de l'attrait d'un actif, ils contribuent également à sa performance grâce à des flux de revenus stables et prévisibles. Enfin, les loyers des biens immobiliers de qualité tendent augmenter plus rapidement que la moyenne et ces biens étant en général moins sujets à l'obsolescence, la progression de leur valeur sur le long terme s’en trouve stimulée.

Une bonne protection contre l’inflation

Les baux prévoient généralement des ajustements périodiques en fonction de l'inflation. Ils permettent de s’assurer que les revenus locatifs générés par les actifs immobiliers augmentent en même temps que le coût de la vie. Ce n’est pas le cas des titres à taux fixes, dont les rendements nominaux peuvent être fortement pénalisés par l'inflation. Grâce à la nature structurée des contrats de location, à la régularité du paiement des loyers et aux clauses d'indexation prédéfinies, le rendement des actions immobilières est généralement stable et prévisible.

Bien corrélé, mais plus liquide

L’un des principaux obstacles à l’investissement immobilier réside dans sa nature illiquide. Le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier est long et complexe, car il comporte de nombreuses étapes entre l’estimation de sa valeur et la clôture de la transaction. En outre, il engendre des dépenses élevées. A l’inverse, les actions immobilières se négocient en bourse avec la même facilité que n’importe quelle autre action. Les investisseurs peuvent donc rapidement ajuster leurs positions en fonction de l’évolution du marché ou de leurs objectifs d’investissement. 

Historiquement, la performance de l’immobilier coté a été significativement corrélée avec celle de l’immobilier direct sur le long terme. Elle affiche donc un profil risque/rendement similaire à celle de l’immobilier physique, mais sans le désavantage de l’illiquidité qu’implique la détention d’immeubles en direct.

Des rendements des dividendes conséquents

L’une des caractéristiques les plus remarquables des fonds immobiliers (Real Estate Investment Trusts ou REITS) est leur capacité à dégager des rendements attrayants. Cet avantage résulte du fait que les REITS distribuent la majeure partie (70 à 90%) de leurs bénéfices sous forme de dividendes, ce qui leur permet d’atteindre des rendements moyens de l’ordre de 5% (données avril 2024). Ce ratio de distribution élevé est particulièrement intéressant pour les investisseurs qui cherchent à obtenir des revenus réguliers.

Un coût de l’endettement limité

L’investissement dans l’immobilier coté permet de traiter avec des entreprises qui excellent à la fois dans la gestion d’actifs, mais aussi dans celle des passifs. Grâce à cette expertise, les investisseurs accèdent à des bilans bien gérés, des politiques d’endettement prudentes et axées sur le long terme ainsi que des couvertures robustes contre les fluctuations des taux d’intérêt. 

En général, les REITS parviennent à obtenir un coût moyen de leurs emprunts de 2%, ce qui est nettement en dessous du coût marginal de l’endettement qui peut avoisiner les 4% (données avril 2024). Cet écart témoigne du savoir-faire des sociétés immobilières cotées en matière d’emprunts, leur ratio emprunt/valeur du portefeuille immobilier étant moins élevé que celui observé dans le domaine de l’immobilier direct.
Pour l’heure, les conditions de marché offrent une opportunité intéressante aux investisseurs qui envisagent d’exposer leurs portefeuilles à l’immobilier coté. En effet, les actions immobilières s’échangent actuellement avec des décotes importantes, de l’ordre de 25% à rapport à leur valeur nette d’inventaire.