Dans un contexte mondial de pandémie et de récession, les signes de divergence entre les marchés sont en train de s’accroitre considérablement. Bien que le virus ne soit pas encore maîtrisé dans certaines régions, les marchés de l’Asie-Pacifique semblent avoir, pour la plupart, dépassé le pic de la pandémie et le creux de la récession économique.

Pour les investisseurs, c’est donc le moment idéal pour préparer leur stratégie et leur capital. Dans ce nouveau monde, les investisseurs doivent-ils se concentrer sur la recherche de «Nemo» (des opportunités de marché du monde d’après) ou de «Dory» (occupation fiable, loyers et rendements)? Plus précisément, comment ce changement sismique influence-t-il nos stratégies régionales et sectorielles et les meilleurs prix d’entrée?

Les six derniers mois ont été intéressants. Certes, la première moitié de 2020 a été relativement mouvementée, avec des feux de brousse, des typhons, une pandémie, des tensions géopolitiques et des manifestations qui ont contribué à l’incertitude du marché et à une récession mondiale. Ces événements vont profondément modifier le paysage de l’investissement pour les années à venir.

Un semestre ou une année sabbatique? Alors que l’épidémie de coronavirus se poursuit dans de nombreuses régions du monde, on observe des signes plus timides d’endiguement en Asie, quoi que les épidémies sporadiques soient moins importantes. Au second semestre 2020, nous prévoyons que les reprises de l’économie et du marché immobilier divergeront sensiblement.

Étudier chaque tournant. Bien que nous ayons pu observer le renversement de tendance en Asie-Pacifique en ce qui concerne les cas de coronavirus, les restrictions de confinement et l’activité économique, l’ajustement des prix des actifs pourrait prendre beaucoup un temps considérable a se produire. C’est le meilleur moment pour vous préparer à profiter de la reprise à venir.

La thèse de la consolidation. La croissance modérée de la demande en Asie-Pacifique se démarque nettement dans un monde à faible croissance. Les prix des actifs, les rendements et les écarts par rapport aux coûts de financement sont en voie d’amélioration, alors même que nous nous dirigeons vers une reprise. La concurrence pour les actifs est moins forte, certains étant confrontés à des risques hérités du passé.

A la recherche de Nemo. Quelles sont les opportunités de marché de cette nouvelle ère? De nombreux modèles d’entreprise sont en cours de reconfiguration, nécessitant de nouvelles compétences et de nouveaux capitaux. Le retour à la maison se poursuit, soutenant notamment la logistique, les data centers, les mises à niveau digitales, ce qui a un impact important sur les allocations d’actifs.

A la recherche de Dory. Où sont les locataires fiables, les loyers et les rendements? Le ralentissement conjoncturel joue sur les valorisations. Des opportunités considérables s’offrent à nous, en particulier là où les revenus sont solides, mais certains segments du commerce de détail et de l’hôtellerie pourraient ne jamais se redresser complètement.

Le juste prix. Toutes ces stratégies - nouvelles ou anciennes - fonctionnent au juste prix, même si les prix d’entrée peuvent différer sensiblement selon les régions et les secteurs. En période de ralentissement économique, les prix sont incertains et évoluent chaque jour. Comment évaluer le bon prix d’entrée pour chaque marché... et quand ce moment arrive-t-il?

Je suis un modèle, si vous voyez ce que je veux dire. Avec peu de transactions et une estimation des prix limitée, nous appliquons des modèles économétriques pour fournir des indications sur l’ampleur probable de l’affaiblissement des rendements et de la correction des prix, avec des estimations qui sont cohérentes avec le cycle économique. Nous corroborons ensuite ces résultats par des informations de marché recueillies par nos équipes internes de recherche d’opérations.