Simplifier l’accès à l’immobilier non coté

Yves Hulmann

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Selon Claudio Müller, directeur de PMCH, les fonds immobiliers négociés sur PropertyMatch ont l’avantage d'avoir une volatilité plus faible.

Le 15 juin, la société PMCH SA et la Banque Cantonale Vaudoise (BCV) ont lancé une version suisse de PropertyMatch, une plateforme spécialisée dans l’intermédiation de placements collectifs immobiliers non cotés, créée par les groupes CBRE et GFI. Elle vise à améliorer la transparence, la liquidité et l’efficience des échanges dans ce type d’actifs. Quels sont les objectifs de cette nouvelle plateforme? A qui est-elle destinée? Le point avec Claudio Müller, directeur des activités en Suisse de PMCH SA.

La version suisse de PropertyMatch a été lancée à la mi-juin. A-t-elle été adaptée de manière spécifique pour le marché helvétique ou s’agit-il simplement d’une copie de la plateforme telle qu’elle existe déjà à l’étranger?

L’interface suisse de PropertyMatch a effectivement été adaptée pour certains de ses aspects. La partie informatique a dû être paramétrée un peu différemment pour le marché helvétique. Par exemple, la version suisse n’indique que des informations relatives au prix. L’objectif est d’aider les investisseurs à se rencontrer, de permettre aux acheteurs et vendeurs de communiquer leurs intérêts d’achats et de ventes, de façon à améliorer la liquidité et la transparence sur le marché des fonds immobiliers non cotés. S’agissant d’autres informations, non liées aux prix, à l’exemple de factsheets ou de rapports annuels, nous aiguillons les investisseurs vers des plateformes tierces où ils peuvent avoir accès à ce type de renseignements.

«Les agios sont moins élevés car le sous-jacent
n’est pas lié à l’indexation qu’engendre une cotation.»
A quels types d’investisseurs s’adresse cette plateforme?

Elle est destinée à des investisseurs institutionnels ou des investisseurs qualifiés. Nous ségréguons les différents types d’accès à la plateforme en fonction des différentes catégories d’investisseurs et de fonds (par exemple, les fonds réservés aux caisses de pensions selon l’article 56 LIFD).

Les privés peuvent-ils y avoir accès?

Non, PropertyMatch n’est pas destinée aux investisseurs privés. Cependant, la plateforme s’adresse aussi aux gérants de fortune indépendants qui gèrent des mandats pour différentes catégories de clients. Dans ce cas, c’est au gérant indépendant qu’il incombe de s’assurer du caractère qualifié ou non de l’investisseur final.

Quelle est la motivation pour les investisseurs de placer de l’argent dans des fonds immobiliers non cotés par rapport à d’autres formes de placements dans l’immobilier?

C’est une manière de diversifier davantage ses placements. Les fonds non cotés bénéficient de dérogations de placements plus larges que les fonds ouverts au public et les fonds réservés aux caisses de pensions, d’une fiscalité différenciée. Beaucoup d’investisseurs institutionnels, qui ont un horizon d’investissement à long terme, s’intéressent aux fonds immobiliers non cotés. En effet, leur volatilité est réduite du fait que leur corrélation est moins importante avec l’ensemble des marchés financiers et du fait que les agios sont moins élevés car le sous-jacent n’est pas lié à l’indexation qu’engendre une cotation.

«Notre objectif est de rendre le négoce de fonds immobiliers
non coté plus sûr et plus efficient et de réduire les spreads.»
Vous soulignez que l’interface suisse de PropertyMatch fournit «en temps réel» une indication de prix des fonds immobiliers non cotés. Il n’y a toutefois pas chaque minute une transaction sur ce marché. Comment comprendre la notion de temps réel dans ce cas?

La plateforme fournit le prix actuel. On peut parler de «temps réel» dans le sens où c’est toujours le dernier intérêt qui est communiqué (demande ou offre des utilisateurs mise en ligne). La formation des prix sur PropertyMatch se déroule différemment que sur d’autres plateformes d’échanges. Tout d’abord, nous nous assurons que l’intérêt de l’acheteur est toujours maintenu. Ensuite, nous suivons l’exécution des instructions données par l’investisseur à la BCV. Enfin, nous nous assurons que les deux opérations se sont bien «matchées». Pour que la transaction se réalise, il faut toujours que les deux contreparties donnent les mêmes instructions au broker (BCV).

Dans un premier temps, PropertyMatch propose uniquement le négoce de fonds immobiliers non cotés déposés auprès de la BCV. Pourquoi ne pas l’élargir à l’ensemble du marché suisse?

C’est prévu dans une phase ultérieure. Dans un premier temps, notre but est déjà de montrer l’efficience du fonctionnement de la plateforme. Ensuite, nous ouvrirons notre plateforme à davantage de fonds afin de leur donner plus de visibilité ainsi qu’aux investisseurs dudit fonds. Notre objectif est de rendre le négoce de fonds immobiliers non coté plus sûr et plus efficient et de réduire les spreads (écart entre le prix demandé et le prix offert). Avant PropertyMatch, vous n’aviez pas d’endroit où vous pouviez trouver une contrepartie pour négocier l’achat ou la vente d’un fonds ou avoir une vue d’ensemble sur des indications de prix, cela représente un frein aux investissements.

En termes d’ordre de grandeur, quelle est la taille du marché des fonds immobiliers non cotés par rapport au reste du marché immobilier?

Le marché de l’immobilier titrisé non coté est estimé à plus de 100 milliards de francs. Les fonds immobiliers non cotés pèsent eux quelque 10 milliards de francs, si l’on prend en considération les placements collectifs de droit suisse.

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