- Les revenus locatifs à périmètre constant («like for like») ont augmenté de 3,5% pour atteindre 71,4 millions de dollars (T3 2024: 69,0 millions)
- La perte nette pour la période a considérablement diminué vers 3,5 millions de dollars (T3 2024: perte nette de 12,5 millions)
- Le taux d’occupation est resté stable à plus de 93%
- Le remboursement de l’emprunt obligataire (effectué peu après la période de référence) a réduit l’exposition de la société au risque de change
Matthew Levy, Managing Directors Americas de Stoneweg, le gestionnaire d’actifs externe de Varia US Properties, a déclaré: «Le marché immobilier multifamilial américain a continué à traverser une période de transition au cours du troisième trimestre 2025. Cependant, il est bien positionné pour saisir de nouvelles opportunités de croissance à l’horizon 2026. Malgré ces conditions exigeantes, Varia US a obtenu d'excellents résultats. Les fondamentaux du marché laissent présager un environnement plus favorable pour les trimestres à venir et le logement multifamilial reste un besoin fondamental. Nous sommes confiants dans la capacité du secteur à performer dans les années à venir, ce qui aura également un impact positif sur notre société. La voie vers la croissance et le retour à la rentabilité est clairement tracée pour Varia US».
Varia US Properties a clôturé la période considérée de janvier à septembre 2025 («résultats T3») en beauté, avec un revenu total en hausse de 22,0%, passant de 75,4 millions de dollars pour les neuf mois clos le 30 septembre 2024 à 91,9 millions de dollars pour les neuf mois clos le 30 septembre 2025. Les revenus locatifs à périmètre constant («like for like») ont augmenté pour atteindre 71,4 millions, soit une hausse de 3,5% par rapport à la période comparative, alors que le total des revenus locatifs a diminué de 9,5% pour s’établir à 75,0 millions de dollars (T3 2024: 82,9 millions de dollars). La société a réalisé un gain net de 3,9 millions de dollars sur la réévaluation des propriétés au cours des neuf premiers mois de 2025 (T3 2024: perte nette de 23,6 millions), pendant la valeur du portefeuille à périmètre constant ayant augmenté de 1,4% pour atteindre 1,110 milliard de dollars au 30 septembre 2025. Cette augmentation est due à la hausse du revenu net d’exploitation évalué, tandis que les taux de capitalisation sont restés globalement stables.
Après prise en compte de l’augmentation des revenus et de la diminution des charges d’exploitation, le bénéfice d'exploitation (y compris la réévaluation) est passé de 14,4 millions de dollars pour les neuf mois clos le 30 septembre 2024 à 33,9 millions à la fin septembre 2025.
La société a poursuivi sa stratégie de cession d’actifs anciens afin de se positionner pour une croissance future, concluant la vente de quatre actifs jusqu’à présent en 2025. Cela a contribué à une baisse de 5,0% du total des charges d’exploitation, qui sont passées de 61,0 millions de dollars en septembre 2024 à 58,0 millions en septembre 2025, ainsi qu'à une diminution de la valeur du portefeuille, qui passe de 1,194 milliard de dollars au 31 décembre 2024 à 1,110 milliard de dollars à la fin septembre 2025.
Le total des coûts de financement a augmenté pour atteindre 37,3 millions de dollars au cours de la période considérée (contre 32,3 millions à la fin septembre 2024) en raison d’une augmentation de 7,3 millions de dollars des pertes de change, qui a été compensée par une diminution de 2,3 millions de dollars des charges d’intérêts. De plus, dans le cadre de son initiative stratégique visant à réduire son endettement et à renforcer sa situation financière, Varia US a remboursé son emprunt obligataire (VAR21) de 50 millions de francs au début du mois d’octobre 2025 en utilisant ses réserves de trésorerie disponibles et un prêt privé de 25 millions de francs assorti de conditions de remboursement flexibles. Cela a réduit l’exposition de la société au risque de change et contribuera à limiter les pertes de change à l’avenir.
À la suite de ces développements, Varia US Properties a clôturé la période sous revue avec une perte de encore 3,5 millions de dollars pour les neuf mois clos le 30 septembre 2025 (neuf mois clos le 30 septembre 2024: perte de 12,5 millions).
Au niveau des biens immobiliers, le loyer mensuel par unité à périmètre constant est passé de 1250 dollars en décembre 2024 à 1280 dollars en septembre 2025. La société estime que la croissance modérée des loyers se poursuivra dans certains de ses actifs du Midwest, tandis que de nombreux marchés de la Sunbelt continuent d'absorber l’offre de nouveaux logements.
Le soi-disant taux d’occupation économique (pourcentage des revenus locatifs potentiels perçus après prise en compte des logements vacants, des concessions, des autres remises, des créances irrécouvrables et des logements temporairement indisponibles pour cause d’entretien, de rénovation ou de réparation) sur une base comparable est passé de 89% en septembre 2024 à 92% en septembre 2025. Cette amélioration est principalement due à la baisse des concessions (généralement sous la forme d’une réduction temporaire du loyer afin d'attirer ou de fidéliser les résidents), à la diminution des logements vacants physiques au cours de la période et à l’augmentation des loyers.
«Alors que nous approchons de la fin de l’année 2025 et que nous nous préparons déjà pour 2026, Varia US reste concentrée sur la mise en œuvre de ses priorités stratégiques afin de positionner son portefeuille pour une croissance et une résilience à long terme. Si les conditions du marché à court terme exigent une gestion rigoureuse, nous pensons que la combinaison de l'amélioration des fondamentaux, de la baisse des coûts d’investissement et d’une réduction significative de l’offre de logements multifamiliaux neufs créera un environnement favorable à la performance des immeubles multifamiliaux. Notre engagement en faveur de l’excellence opérationnelle, d’une allocation prudente du capital ainsi que d’un leadership en matière de durabilité continue de guider nos décisions et notre stratégie. Nous sommes convaincus que ces efforts permettront de créer de la valeur pour nos actionnaires et de renforcer la position de notre société dans les années à venir», a conclu Manuel Leuthold, président du conseil d’administration de Varia US Properties.