CBRE a analysé la structure des marchés de bureaux dans les grandes villes de Suisse (Genève, Lausanne, Zurich, Bâle et Berne), selon la taille de l'offre et de la demande, ainsi que les processus de location de bureaux du point de vue des locataires et celui des propriétaires.

Entre 2015 et 2018, l'offre de bureaux de très petite taille (50-149 m²) a nettement augmenté sur l’ensemble des cinq villes. Sa proportion - parmi le nombre total d’annonces en ligne - est passée de 29% à 37% sur la période, soit une hausse de +44% en valeur absolue. Cette tendance est due à un ralentissement de la croissance des micro-entreprises, à une mutation des pratiques locatives, à des durées de bail plus courtes et à une progression rapide du nombre de "bureaux flexibles". Ces derniers occupent environ 19’000 m² à Genève - soit 0,7% du parc - et captent la demande des plus petits locataires sur le marché de la location en direct. 

Au contraire, les marchés de bureaux des grandes villes suisses voient s’affirmer une situation de pénurie d'offre de grandes surfaces de plus de 1’000 m², en particulier dans la ville de Lausanne. Leur proportion dans l’offre totale est passée de 15% à 8% ces quatre dernières années, représentant une diminution de -31% en valeur absolue. 

L’analyse des données sur les abonnements de recherche de Realmatch360 a également montré que la demande pour des surfaces de 500 à 999 m² est la plus dynamique. Dans un contexte de reprise de la croissance économique, les petites entreprises optimisent plus facilement leurs modes d’occupation d'espace.

Au cours de la recherche de leurs locaux, les utilisateurs de bureaux mettent neuf mois et demi (médiane) entre le début de la recherche d’un site jusqu’à la signature du nouveau bail. Sans surprise, les grandes entreprises ont besoin de beaucoup plus de temps que les petites dans le processus, car leur prise de décision et l'aménagement de leurs espaces sont plus complexes. 

Les négociations de baux comprennent différents types de mesures d’accompagnement au bénéfice du futur locataire. Julien Scarpa, Responsable Research & Consulting pour la Suisse romande chez CBRE, précise: «L’analyse de plus de 140 baux signés par notre équipe de location en Suisse montre que des périodes de gratuité de loyer ont été accordées dans 65% des cas.» Des participations aux travaux d’aménagement ont été négociées pour 49% de ces contrats de location, tandis que les réductions de loyer n’ont concerné que 36% d’entre eux.

CBRE révèle dans une analyse complémentaire que sur les 75 prospects intéressés en moyenne par une offre de bureaux en location, seuls 5 d’entre eux (6,8%) entrent en phase de négociation. Si un plus grand nombre de prospects se manifestent pour la négociation de grandes surfaces, le taux de succès d’un mandat reste lui similaire quelle que soit la taille de l’objet, à 2,5% en moyenne.