Dans cette étude, nous analysons pour la première fois le marché des bureaux en Europe en allant au-delà du segment prime, afin de mesurer l’ampleur de la polarisation qui s'est accentuée entre les immeubles prime et secondaires avec le développement du travail à distance.

Le qualificatif de prime fait référence à la fois à l'emplacement de l'actif (central, accessible) et aux caractéristiques intrinsèques de l'immeuble (qualité, services, ESG, etc.). Cette étude se concentre sur les caractéristiques de localisation en raison du manque de données sur la qualité des bâtiments.

Les marchés européens des bureaux continuent de s'adapter au déploiement du travail à distance. Les taux d'utilisation des bureaux et la consolidation de l’empreinte immobilière des entreprises laissent présager un impact durable sur la demande en surfaces de bureaux.

La croissance continue de l'emploi de bureau et la stabilisation du nombre de m² moyen par employé compensent partiellement ces impacts. Les fondamentaux de l'offre et de la demande montrent que les marchés sont relativement équilibrés en moyenne en Europe. La croissance du parc, qui était déjà contenue depuis la crise financière de 2008-09, devrait encore être réduite à moins de 1% par an après un rattrapage modéré post pandémie.

Simultanément, l'absorption nette devrait revenir à des niveaux plus élevés à partir de 2025. Avec un nombre croissant de reconversions de bureaux, l'offre et la demande devraient se rééquilibrer. Le taux de vacance devrait ainsi culminer à 8% en 2024 et diminuer de 200 points de base au cours des cinq prochaines années, à mesure que les livraisons de nouveaux projets commenceront à ralentir. Le parc total de bureaux en Europe en m² devrait ainsi atteindre un point haut ces prochaines années.

Le taux de vacance plus de deux fois supérieur des secteurs hors QCA (10%) par rapport quartiers centraux des affaires (QCA) (4%) illustre la polarisation du marché. Les quartiers les plus recherchés sont confrontés à un manque d'offre disponible, ce qui entraîne une croissance des loyers prime.

En revanche, les loyers contractuels moyens sont restés stables, tandis que les franchises accordées aux locataires à la signature d'un bail dans les zones autres que les quartiers centraux des affaires ont augmenté. En raisonnant en loyer économique (hors franchises), les loyers secondaires ont donc baissé bien davantage que les loyers prime. Combiné à un niveau général élevé de dépenses d'investissement (capex) dans le secteur des bureaux, cela signifie que le revenu net d'exploitation pour les investisseurs en bureaux est souvent décevant.

En outre, l'efficacité énergétique est devenue une obligation réglementaire avec un reporting des données réelles de consommation d'énergie pour répondre aux exigences des régulateurs, des locataires (potentiels) et des futurs acheteurs. Cela devrait encore exacerber le fossé actuel entre les actifs prime et secondaires et augmenter encore les dépenses d’investissement nécessaires pour verdir les immeubles.

Le marché européen de l'investissement dans les bureaux reste atone, avec des volumes investis en 2023 proches d’un point bas historique. Cela s'explique par les inquiétudes des investisseurs concernant l'impact du travail à distance et leur besoin de diversifier leur portefeuille immobilier actuellement sur-alloué aux bureaux.

L'écart record de 140 points de base entre les taux de rendement des QCA et des secteurs hors-QCA confirme la bifurcation du marché. Les actifs prime bien situés restent recherchés par de nombreux investisseurs. Les difficultés de refinancement restent également importantes pour les bureaux en Europe et devraient essentiellement concerner des actifs secondaires.

A l'avenir, la valeur des bureaux prime devrait se redresser plus rapidement que celle des bureaux secondaires à partir du second semestre 2024, après une baisse de prix significative de plus de 32% pour les bureaux QCA et de 38 % pour les bureaux hors QCA depuis le milieu de l'année 2022. Cela offre un point d'entrée attractif pour de nouveaux investissements en bureaux prime. Les rendements totaux attendus pour des investissements dans les bureaux prime devraient s'élever à 9,6% par an en Europe, sous l'effet conjugué d'une compression moyenne des taux de rendement de 60 points de base et d'une solide croissance des loyers prime. C'est le rendement total attendu le plus élevé de tous les secteurs immobiliers.