La Banque nationale suisse (BNS) estime que la situation devient de plus en plus préoccupante pour l’immobilier de rendement en Suisse. L’institut d’émission préconise des mesures supplémentaires pour juguler le risque dans cette catégorie d’investissement, dont les prix ont flambé ces dernières années suite notamment à une forte demande des caisses de pension.

Dans son rapport de stabilité financière, la BNS soutient jeudi la proposition du Conseil fédéral visant à augmenter la pondération du risque pour les crédits présentant un rapport prêt/valeur élevé dans l’immobilier de rendement. La banque nationale accueille d’ailleurs favorablement les mesures d’autorégulation prises récemment par le secteur bancaire.

Ces améliorations devraient être entérinées cette année et entrer en vigueur en 2020, souligne la banque centrale helvétique.

En raison de la faiblesse des taux, les investisseurs institutionnels – dont les caisses de pension – ont placé massivement leurs fonds dans l’immobilier de rendement, qui s’avère plus intéressant et relativement moins risqué que d’autres classes d’actifs, respectivement les obligations et les actions. Cela a contribué à une flambée des prix.

Le gendarme financier Finma et la BNS pointent du doigt un risque de «surchauffe» du marché de l’immobilier de rendement depuis quelques temps déjà. La Banque nationale suisse a constaté une légère détente des prix l’année dernière. Les taux de vacance et les risques ont cependant continué à augmenter.

La BNS s’inquiète tout particulièrement de la croissance des hypothèques accordées pour financier de l’immobilier de rendement dans des régions où les taux de vacance sont déjà élevés.

Le rapport de stabilité fait également le point sur l’exposition au marché hypothécaire et immobilier, accrue par rapport à 2017, des banques actives exclusivement en Suisse. La croissance des volumes hypothécaires a connu une légère augmentation l’année dernière de 4,2%, contre 4,0% un an auparavant.

Ce marché demeure très compétitif en raison de la concurrence des acteurs non bancaires. Les marges hypothécaires demeurent ainsi sous pression, une situation encore aggravée par la faiblesse des taux d’intérêts.

Un choc de taux (remontée subite) ou une récession sévère en zone euro constituent les principaux risques auxquels sont confrontés ces établissements. Un grand nombre des banques tournées vers le marché domestique subirait des pertes, serait affaibli au niveau de la capitalisation, mais survivrait néanmoins, explique la BNS.

Pour le vice-président de la BNS, Fritz Zurbrügg, «il y a lieu de considérer la politique actuelle d’octroi de prêts (...) dans le segment des objets résidentiels de rendement comme particulièrement risquée».

Les prêts accordés présentent par ailleurs «des risques élevés liés au dépassement de la capacité financière des emprunteurs et ces risques se sont encore accrus», a ajouté M. Zurbrügg selon le texte de son discours.

L’institut d’émission continuera «d’observer attentivement» l’évolution sur ce segment de l’immobilier et examinera «régulièrement» si le niveau de volant anticyclique de fonds propres est adapté.