la banque fédérale d’Allemagne a mis en garde jeudi contre la montée des risques dans les fonds immobiliers ouverts, un avertissement qui intervient peu après la décision du gestionnaire d’actifs DWS de plafonner les rachats d’un de ses fonds.

Fin octobre, DWS, la filiale de gestion d’actifs de Deutsche Bank, a plafonné à 10% les rachats du fonds immobilier ouvert «grundbesitz europa» afin de préserver sa liquidité face aux retraits croissants des investisseurs.

Ces derniers sont largement liés à la crise que traverse l’immobilier commercial depuis la remontée des taux : baisse des valorisations, transactions rares, rendements moins attractifs face aux obligations...

Un problème de liquidité survient dans les fonds immobiliers ouverts lorsque les réserves de trésorerie sont épuisées et que les autres actifs ne peuvent pas être vendus facilement à court terme, explique l’institution monétaire dans son rapport sur la stabilité financière.

La Bundesbank souligne que les sorties nettes de capitaux se poursuivent dans les fonds immobiliers depuis la mi-2023 et elles «sont restées à un niveau élevé tout au long de 2026».

En termes d’actifs sous gestion, les fonds immobiliers ne représentaient ainsi plus que 13% de l’ensemble des fonds grand public allemands en août 2026, contre 21% fin 2023.

Des demandes de remboursement persistantes peuvent contraindre les gestionnaires à vendre des actifs dans un marché immobilier commercial déprimé, où les transactions prennent du temps et s’effectuent souvent avec décote, précise le document.

«Les faibles volumes de transactions observés jusqu’à présent ne constituent donc pas nécessairement un signe d’amélioration, mais peuvent également refléter le manque de liquidité du marché», souligne la Bundesbank.

Plus largement, son rapport note que lors de périodes de forte volatilité sur les marchés, «les investisseurs ont tendance à retirer leurs capitaux des fonds jugés plus risqués pour les réallouer vers des placements plus sûrs».

Le conflit entre l’Iran et Israël au début de l’année a ainsi entraîné de tels mouvements et accru les risques de financement pesant sur les fonds d’investissement.

Lors des turbulences de marché de mars 2026, les fonds mixtes investis en valeurs mobilières ont subi des sorties nettes de 5,5 milliards d’euros, soit 0,4% de leurs actifs, un niveau proche de celui observé au plus fort de la pandémie de Covid-19 en 2020, selon le document.