Au début de ma carrière d’économiste immobilier, j’ai participé au projet de construction du stade de Zurich. À l’époque, il y a plus de 20 ans, l’exploitante du Hardturm souhaitait remplacer l’ancien stade par une nouvelle construction intégrant des affectations annexes. Un crédit municipal destiné aux infrastructures du stade de football fut approuvé lors d’une votation populaire communale. Mais une opposition au projet se forma, qui se cristallisa notamment autour des ombres portées. S’ensuivit un contentieux qui dura des années, jusqu’au Tribunal fédéral, et qui paralysa de facto le projet. Lorsque la conformité du projet au droit fut finalement confirmée, tant de temps s’était écoulé qu’il était désormais considéré comme dépassé.

L’ombre portée pour contrer les immeubles de grande hauteur

Depuis les années 1950, une disposition du canton de Zurich prévoit que les immeubles de grande hauteur ne sont autorisés que s’ils ne portent pas sensiblement préjudice au voisinage. L’ombre portée permettait de définir et de contrôler avec une précision géométrique cette protection du voisinage aux contours indéterminés. Elle a donc fini par faire l’objet d’une règle explicite. L’ordonnance générale sur les constructions (Allgemeine Bauverordnung) de 1977 a instauré pour la première fois le seuil des deux heures. Selon cette règle, un bâtiment de plus de 25 m de haut ne pouvait pas faire de l’ombre à un immeuble d’habitation voisin pendant plus de deux heures entre 8h et 16h. Il s’agissait au fond d’une prescription flexible en matière de distance. Elle ne fixe pas une distance à la limite déterminée en mètres; la proximité admissible dépend de la hauteur et de la volumétrie de l’immeuble de grande hauteur projeté. Dans la pratique politique, cette règle s’est toutefois muée en un instrument efficace pour empêcher la construction d’immeubles de grande hauteur jugés indésirables. La mesure s’effectue en hiver, lorsque les ombres sont les plus longues.

L’étonnante carrière de l’ombre

Beaucoup de temps s’est écoulé depuis l’échec du premier projet de stade à Zurich. Zurich n’a toujours pas de nouveau stade, car le projet actuel est lui aussi contesté par les opposants au stade jusque devant le Tribunal fédéral et l’ombre portée continue d’être instrumentalisée pour attiser les peurs.¹ Entre-temps, toutefois, le problème urbain n’est plus tant l’ombre que l’excès de soleil et de chaleur. Les villes se sont transformées en foyers de chaleur et constituent ainsi un risque croissant pour la santé de la population. Depuis 2020, la ville de Zurich s’appuie sur une planification spécialisée pour la réduction de la chaleur (Fachplanung Hitzeminderung). La recette paraît raisonnable: davantage de végétalisation, davantage de désimperméabilisation des sols, une meilleure circulation de l’air, davantage d’eau et – tenez-vous bien – davantage d’ombre. Après avoir été considérée pendant des décennies uniquement comme un inconvénient, l’ombre des immeubles de grande hauteur se voit soudain découvrir des vertus dans le débat sur le climat urbain. Depuis 2021, Zurich s’est donc montrée plus généreuse d’une heure. Les immeubles de grande hauteur peuvent désormais faire de l’ombre aux bâtiments voisins habités jusqu’à trois heures.

Les bâtiments plus hauts libèrent de l’espace pour la végétation

Selon des mesures effectuées en milieu urbain, les températures sont en moyenne jusqu’à dix degrés plus basses là où le sol est à l’ombre que dans les zones bétonnées. L’ombre des arbres est particulièrement précieuse, car l’eau s’évapore par les feuilles. C’est pourquoi les villes riches où la végétation occupe une large place sont réputées particulièrement agréables à vivre. Mais l’ombre des bâtiments présente elle aussi des avantages. Des simulations réalisées pour Milan et Gênes concluaient dès 2014 que des bâtiments plus hauts peuvent abaisser les températures au niveau des piétons grâce à l’ombre qu’ils projettent. Une étude menée à Philadelphie et publiée en 2023 a combiné mesures et microsimulations. Elle a constaté que les arbres avaient l’effet le plus favorable sur la température de l’air extérieur, la température radiante moyenne et le confort thermique. Mais des bâtiments plus hauts pouvaient eux aussi créer des conditions plus favorables grâce à un ombrage accru. Car la sensation de chaleur ressentie par l’être humain ne dépend pas seulement de la température de l’air, mais aussi du rayonnement solaire direct sur le corps. Une étude empirique menée à Singapour a également identifié l’ombrage procuré par les bâtiments élevés comme un facteur de rafraîchissement pendant la journée.

La bataille contre les immeubles de grande hauteur continue

C’est là l’un des avantages des immeubles de grande hauteur. Lorsque la même surface utile est répartie verticalement sur une emprise au sol plus réduite, davantage de terrain reste libre. Des arbres peuvent y pousser, des espaces verts et des espaces libres y être aménagés, l’eau de pluie s’y infiltrer et l’air frais y circuler. Malheureusement, ce constat ne s’est pas encore imposé partout sur le plan politique. Au parlement de la ville de Zurich, une majorité composée des Verts, du PS et de l’UDC veut réduire drastiquement l’étendue des zones où sont autorisés les immeubles de grande hauteur allant jusqu’à 40 mètres. Or, à Zurich, les zones destinées aux immeubles de grande hauteur ne permettent pas de créer de surface utile supplémentaire. Un immeuble de grande hauteur permet seulement de répartir autrement la surface de plancher autorisée, et non de l’augmenter. Du point de vue de la réduction de la chaleur, cette redistribution verticale de la surface utile serait pourtant importante pour laisser davantage de place à la végétation au niveau du sol. Les partis du centre ont donc lancé un référendum contre la majorité parlementaire. La population aura le dernier mot lors de la votation de septembre.

Quiconque relit le débat du Conseil sur la nouvelle directive relative aux immeubles de grande hauteur le constate sans ambiguïté: Zurich n’a pas de problème avec l’ombre, mais avec les immeubles de grande hauteur. Cela révèle une lacune remarquable dans le dispositif de protection. La règle sur l’ombre portée s’applique aux bâtiments habités, mais pas aux immeubles de bureaux – alors même qu’une grande partie de la population y travaille pendant la journée.

¹ La comparaison entre les projections d’ombre des opposants au stade et les projections professionnelles de l’EPFZ présentées sous ce lien est instructive.