Principales conclusions de l’étude:

• Malgré un contexte économique encore incertain, les ventes au détail en zone euro devraient croître modérément de 1,7% par an, en réel, soit davantage que le PIB réel (1,4% par an) et le revenu disponible réel (1,0% par an) sur la période 2025-2029.
• La croissance des ventes en magasin physique en Europe devrait se stabiliser autour de 0,6% par an au cours des cinq prochaines années, contrastant avec l’essor des ventes en ligne dont la part sur le total des ventes au détail passerait de 16% en 2024 à 20% en moyenne en Europe.
• Selon l’INREV, les taux de vacance en immobilier de commerce se sont stabilisés autour de 3% en Europe au troisième trimestre 2024, en baisse par rapport au niveau moyen de 4% en 2020. Cependant, les taux de vacance dans les centres commerciaux ont augmenté pour atteindre 6,5% au troisième trimestre 2024, marquant le niveau le plus élevé depuis 2014. En revanche, les taux de vacance en retail park et en pied d’immeuble ont diminué au cours des 2-3 dernières années.
• Après des baisses à deux chiffres, en pourcentage, entre 2019 et 2022, les loyers prime européens en centres commerciaux et en pied d’immeuble devraient progresser à nouveau en moyenne de 1,3% par an entre 2025 et 2029. Les loyers prime en France pourraient progresser davantage que la moyenne.
• Les volumes d'investissement en commerces en 2024 en Europe ont atteint 25,4 milliards d'euros, en hausse de 11% par rapport aux niveaux bas de 2023, soutenus en grande partie par les investissements en centres commerciaux, en progression de 27%.
• Selon nos projections de septembre 2024, les taux de rendement prime des centres commerciaux et des commerces de pied d’immeuble devraient se resserrer de 40 et 30 points de base d'ici 2029, respectivement, par rapport à leurs points hauts de 2024 de 6,7% pour les centres commerciaux et de 5,2% pour les pieds d’immeuble.
• Les rendements globaux prime en commerces en Europe devraient, quant à eux, cumuler en moyenne 8,2% par an entre 2025 et 2029, dont 8,9% par an pour les centres commerciaux et 7,4% par an pour le pied d’immeuble. Les rendements globaux des centres commerciaux devraient dépasser ceux du pied d’immeuble dans la plupart des marchés.
• Les commerces devraient offrir un rendement locatif plus élevé de 6,4% pour les centres commerciaux et de 5,1% en pied d’immeuble par rapport à la moyenne de 5,0% pour tous les secteurs hors-commerces, malgré des rendements globaux plus bas pour les commerces.
• Si la compression future des taux de rendement devient moins certaine, dans la mesure où les taux obligataires d’État pourraient rester plus haut plus longtemps, davantage d’investisseurs pourraient se tourner vers la sécurité relative offerte par les hauts rendements locatifs des commerces en Europe.

Selon Hans Vrensen, responsable recherche & stratégie Europe chez AEW, «les loyers des commerces prime en Europe devraient retrouver une croissance modérée de 1,3% par an en moyenne au cours des cinq prochaines années. Alors que le réajustement de prix des actifs de commerce s’est produit et que les ventes au détail semblent se stabiliser, la confiance des investisseurs s'est améliorée, en particulier au Royaume-Uni. Cela s’est traduit par une croissance des volumes d'investissement en immobilier de commerce en Europe de 11% par rapport à 2023, atteignant un total de 25 milliards d'euros en 2024. Portés par des rendements locatifs attractifs, notre analyse prévoit que les rendements globaux des actifs de commerce prime en Europe atteignent en moyenne 8,2% par an au cours des cinq prochaines années, les centres commerciaux étant en tête avec 8,9% par an. Les marchés français devraient surperformer ceux d'autres pays européens, en raison notamment de la résilience des boutiques de pied d’immeuble du centre de Paris, qui bénéficient de la reprise du tourisme et du secteur du luxe.»