La crise sanitaire devrait accentuer les mutations des actifs immobiliers et notamment de l’offre bureaux, venant accélérer l’obsolescence de certains actifs ne permettant pas de répondre aux nouveaux usages.

La période de confinement associée à la propagation de la Covid a validé la possibilité de télétravailler mais elle a également montré les limites de ce mode de travail pour le salarié et le développement de l’entreprise. Du point de vue du salarié, il n’y a pas plus inégalitaire et excluant qu’une société où chacun travaillerait à la maison derrière son ordinateur, rendu à ses propres conditions de vie et de logement.

Du point de vue de l’entreprise, aborder le télétravail sous le seul angle financier et n’y voir qu’une réduction des coûts induite par la diminution de surfaces revient à omettre le rôle central du bureau dans le développement des entreprises. Si l’on se réfère aux premières analyses du télétravail suite au déconfinement, l’exploitation, qui est l’optimisation du court terme, gagne en productivité mais l’exploration, qui est l’invention de l’avenir, devient plus difficile. Prôner le 100% télétravail, c’est adopter une vue court-termiste du développement d’une entreprise.

Par ailleurs, la Covid a changé l’équilibre du télétravail. Alors qu’auparavant l’employé était à l’origine de la demande, il semblerait que certaines entreprises veulent désormais imposer le télétravail à leurs salariés. Il nous semble possible voire probable que la jurisprudence ou la législation française imposerait alors aux employeurs une forme de compensation à l’égard de leurs salariés. En l’état actuel de la législation, il n’est pas possible pour une entreprise d’imposer le télétravail. Si le salarié refuse, il faudra l’indemniser. La diminution des coûts due à une réduction des surfaces louées en bureau serait (partiellement) annulée par les indemnisations liées au télétravail.

Nous anticipons une multiplication des entreprises mettant en place un système hybride permettant de mixer présence des salariés aux bureaux et possibilité de télétravailler. Plusieurs éléments joueront alors un rôle clé dans l’attractivité des actifs bureaux. Les bureaux devront donner envie aux salariés/clients d’y venir et donc:

• Être fédérateurs. Incarner l’identité/culture de l’entreprise (pour les collaborateurs et les clients), être un symbole fort qui participe à créer un sentiment d’appartenance;
• Être confortables et serviciels pour créer et développer la notion «d’expérience» sur le lieu de travail, se sentir bien, vouloir y revenir;
• Être un lieu d’hypercommunication. Les espaces devront être flexibles et reconfigurables en multipliant les possibilités de collaborer et d’interagir.

Les actifs de bureaux devront également permettre le télétravail, c’est-à-dire:

• Être centraux, hyper accessibles, proches des nœuds intermodaux de transports;
• Être connectés: afin d’assurer un accès égal à l’information entre ceux qui travaillent sur site et ceux qui télétravaillent.

L’attractivité des métropoles en matière d’opportunités économiques, de connections et de relations sociales restera ainsi un élément clé de la demande sur le long terme, et ce, en dépit des craintes actuelles concernant la distanciation. Les mouvements de fond déjà à l’œuvre dans la transformation des villes avant la COVID continueront de porter les changements avec notamment une attention particulière portée à la qualité de vie et aux caractéristiques soutenables des villes et des bâtiments.