Le viager permet d’accéder au segment résidentiel individuel – maisons et appartements en PPE –. Ce dernier représente environ 60% du parc immobilier suisse. Sa dimension n’est pas qu’économique. Elle est aussi sociale: En Suisse, de nombreux retraités peinent à renouveler leur hypothèque faute de revenus suffisants.

Son fonctionnement est simple. Le montant du viager est fonction du prix du bien et de l’espérance de vie du propriétaire. Prenons un exemple afin de mieux comprendre le fonctionnement du viager: une villa hypothéquée à 500’000 francs est estimée à 1,8 million de francs et son loyer à 4'836 francs. La durée d’habitation (en réalité l’espérance de vie des propriétaires) est de 12,87 ans.

La notion de droit d’habitation intervient alors. Lors d’un viager, le propriétaire peut rester dans sa maison jusqu’au décès des deux conjoints.

L’espérance de vie permet ensuite de définir le droit d’habitation, lequel sera inscrit au registre foncier. En l’occurrence, il est de 747’000 francs (12,87 x 4836 x 12). Le montant qui est versé par l’acquéreur, appelé le bouquet, s’élève ainsi à 1,053 million de francs (1,8 - 0,747).

De ce montant, sont déduits le remboursement de l’hypothèque (-500’000 francs) et les éventuels impôts immobiliers. Le montant disponible en faveur du vendeur se monte ainsi à 553’000 francs. Le vendeur détermine ensuite selon son propre choix le paiement de cette somme sous la forme de capital ou sous forme de rente à travers le versement d’une prime unique à une société d’assurance.

Sur ce sous-segment du marché immobilier résidentiel, le fonds Viager Swiss SmPC, dispose dorénavant de deux ans d’existence. Un premier bilan s’impose. César Pidoux, associé de Gefiswiss, répond aux questions d’Allnews:

Quels sont les principaux enseignements deux ans après le lancement de votre fonds viager?

Le concept de fonds viager fonctionne. Encore méconnu il y a deux ans, il fonctionne relativement conformément à ce que nous avions annoncé. 
Les possibilités d’investissement dépassent nos capacités financières. Nous sommes contraints par des souscriptions que l’on aimerait plus abondantes, mais nous pouvons investir le capital.

«Nous visons, avec une espérance de vie moyenne, un taux de rendement de 4,25%.»

Nous nous distinguons des fonds immobiliers par le processus d’acquisition puisqu’il ne repose pas sur une négociation. Nous ne sommes pas le dernier à surenchérir pour obtenir un bien, mais nous appliquons notre processus de A à Z, lequel vise à protéger à la fois le vendeur et nos investisseurs. L’expertise est faite par un expert indépendant et le prix de la transaction est effectué sur cette base-là. Nous expliquons les conditions au vendeur, lesquelles sont standardisées. Le droit d’usufruit, qui vient en déduction du montant cash que reçoit la personne, est fixé par les principes actuariels et non par un questionnaire ou une évaluation de santé ni une estimation du prix du loyer.

En termes de gestion du risque de réputation, la traçabilité est garantie: nous pouvons expliquer chaque montant plusieurs années après la transaction.

Ce processus d’acquisition particulier apporte de la valeur. Et nous avons la particularité d’avoir des «loyers» sous la forme de revenus futurs encaissés d’avance. Nous connaissons le montant encaissé, mais nous ignorons la durée précise. Le taux de rendement ne sera connu qu’à la fin. Nous visons, avec une espérance de vie moyenne, un taux de rendement de 4,25%.

Nous sommes toutefois différent des autres fonds immobiliers. La maison individuelle ou l’appartement représente 60% de la valeur du marché immobilier suisse, mais il n’est pas accessible à d’autres fonds immobiliers.

Les investisseurs, notamment institutionnels,  ont besoin de voir le track record. Quel est ce dernier après deux ans?

Depuis son lancement, le fonds a réalisé 26 acquisitions pour un montant de plus de 46 millions de francs. La valeur estimée de la part affiche une performance annualisée nette de 4,23%, répondant ainsi à nos attentes.

Surtout, nous avons pu démontrer qu’il existe un marché du viager en Suisse aux conditions que nous offrons. Celles-ci doivent être justes pour les vendeurs et pour les investisseurs. Notre approche ne laisse aucune place à la négociation. La valeur du droit d’usufruit est déterminé par un outil actuariel et le prix de la transaction découle de la valeur d’une expertise. Cette approche crée de la valeur pour les investisseurs.

Justement, quelle est l’attitude des investisseurs?

Le fonds a toujours suscité un intérêt de la part des investisseurs qualifiés et institutionnels. Mais s’agissant d’une stratégie nouvelle, il est légitime de voir le développement de celle-ci. Aussi l’attitude évolue avec ces premiers résultats, renforçant l’intérêt.

Quelle est la taille du fonds?

La taille s’élève à 25 millions de francs de souscriptions, ce qui nous a permis d’acquérir 26 biens représentant un peu plus de 45 millions de valeur des biens achetés. Nous pourrions sans problème gérer plus du double.

La réserve des investisseurs provient-elle du fait qu’il n’y a pas de revenus?

Si l’incertitude provenait de cet aspect, cela signifierait que nous aurions mal expliqué le fonctionnement du produit. Nous avons 9,474 millions de francs de revenus encaissés d’avance. L’âge moyen des usufruitiers est de 85,4 ans. Avec une durée de vie d’environ 7 ans, le rendement est de 4,25%. Les revenus sont déjà au bilan, mais leur encaissement n’est pas aussi linéaire que pour fonds immobilier classique.

Une autre question était de savoir si nous étions capables d’acheter. En deux ans, nous avons amélioré nos processus et sommes capables de très bien acheter.

Êtes-vous capables de vendre?

Aujourd’hui, nous avons déjà vendu deux biens, d’ailleurs au-dessus du prix d’acquisition bien que le fonds n’ait que deux ans. La plus-value hors frais de transaction et droits d’usufruit encaissés a été pour l’un de 90'000 francs et pour l’autre de 96'000 francs.

Le rendement est-il toujours de 4,25%?

Un fonds immobilier classique présente un rendement net assez stable auquel s’ajoute l’appréciation de la valeur des immeubles. Nôtre objectif est une performance annuelle de 5%. Celle-ci comprend le rendement du droit d’usufruit calculé à 4,25% pour tous nos bienset des plus-values sur les biens. Sur le plan comptable, nous amortissons une partie des revenus encaissés d’avance. Et à la libération, par exemple lors d’un départ en maison de retraite, le revenu non amorti est encaissé. La progression de la valeur de notre fonds n’est donc pas aussi linéaire que celle d’un fonds immobilier classique.

«En deux ans, nous avons amélioré nos processus et sommes capables de très bien acheter.»

Notre performance a dépassé 5% la première année (5,89% exactement), puis 4,23% la deuxième année. Les fluctuations sont fonction des libérations. Nous n’avons pas eu de libération jusqu’ici en 2026. Nous sommes dans la tendance attendue.

C’est un sous-segment de la classe d’actifs immobilière qui apporte un peu de diversification. Les fonds immobiliers ont en effet tous les mêmes risques, la même exposition aux taux d’intérêt et aux travaux de rénovation énergétique.

Que se passerait-t-il si le marché immobilier baissait?

Le principal risque du produit est le risque immobilier comme pour n’importe quel fonds immobilier. Le rendement est assez similaire au marché immobilier. A la différence des autres fonds, valorisés à la DCF, dont il résulte qu’une hausse des taux réduit la valeur, les acheteurs d’une maison ou d’un appartement ne calculent pas une DCF. Mais notre corrélation avec le marché est bien réelle.

Est-ce que les fonds immobiliers classiques sont-ils si recherchés que le besoin d’une alternative à travers un fonds viager intéresse peu?

L’intérêt pour le fonds a été très fort, mais les raisons des réticences expriment un besoin d’un track record et d’une certaine taille. Il fallait prouver que le concept pouvait être mis en oeuvre. En deux ans, nous avons pu démontrer les acquisitions de biens, les premières libérations, les premières ventes.

Est-ce que les ventes portent sur des maisons individuelles ou des appartements en PPE? Combien sont dues aux restrictions des banques?

Notre portefeuille est centré sur l’axe lémanique, à 60% sur les villas et 40% appartements en PPE.

La bonne moitié des personnes qui souhaitent s’engager dans le viager ont rencontré un problème avec leur banque pour renouveler leur crédit. Leur revenu, à 80 ans, a baissé sensiblement, si bien que les charges avec un taux théorique de 5% dépassent le tiers du revenu. On trouve également une population qui n’a pas de descendants et nombre de cas où les personnes veulent régler leur succession et anticiper les problèmes futurs.

Est-ce que le besoin de rénover et d’investir dans l’énergie est également cité?

Le renouvellement de l’installation énergétique fait partie des difficultés dans les relations bancaires. Face à ces questions, nous avons pour vocation d’être une solution parmi d’autres. Nous sommes parfois contactés par les enfants de propriétaires, lesquels ont parfois déjà 60 ans.

Comme première condition du viager, il faut un propriétaire qui souhaite rester dans son bien. S’il nous approche, cela signifie aussi qu’il a testé d’autres options, comme celle des proches ou de la banque.

Est-ce que des demandes vous ont parfois paru surprenantes?

La plus grande demande a concerné une maison de plus de 20 millions, sur la Rive Gauche à Genève, avec 9 millions de dette hypothécaire. Pour des raisons de diversification, nous ne pouvions pas donner suite. Nous avons aussi eu des demandes pour des appartements sur les quais à Genève.

Quel est l’impact sur le viager de la disparition fiscale de la déduction des intérêts et de la valeur locative?

Ces mesures peuvent aider un propriétaire âgé. Cela baissera leurs charges mensuelles dans la mesure où leurs frais d’entretien auront diminué. Il n’est pas sûr que les banques en tiennent compte dans leurs calculs. Pour les gens qui vendent avec usufruit, c’est positif. En effet aujourd’hui, celui qui vend un usufruit garde l’impôt sur la valeur locative. Nous sommes très transparents sur les conséquences fiscales. La personne qui a vendu le viager et payé son loyer d’avance, doit encore payer son impôt sur la valeur locative. La suppression de cet impôt est une très bonne nouvelle pour eux.

«La bonne moitié des personnes qui souhaitent s’engager dans le viager ont rencontré un problème avec leur banque pour renouveler leur crédit.»

Je ne m’attends pas à une pénurie de biens puisque 80'000 personnes prennent leur retraite chaque année. Quelques-uns trouveront que le viager comporte des avantages significatifs.

Le marché est en croissance, mais est-ce un problème d’intermédiation financière?

La demande est forte et grandissante, mais il faut structurer le marché. La discussion porte peu sur le viager parce qu’il est surtout utilisé au sein d’une famille et passe alors par des méthodes peu transparentes. Différents problèmes sont ici sous-estimés. Le contrat de viager de personne à personne porte sur de nombreuses années. La personne qui s’est engagée à vous verser une rente, à payer la rénovation du toit, pourrait changer de situation. D’ici 15 ans elle aura peut-être divorcé ou aura muté professionnellement. Est-ce qu’elle aura les moyens d’y répondre? Les contraintes sont nombreuses. Une relation inter-personnelle peut tourner au vinaigre.

Notre relation est plus stable et saine. Nous offrons de réelles garanties d’être présents si des rénovations du toit et du chauffage devenaient nécessaires.

Une étude française montre aussi que des gens souffrent d’un sentiment de culpabilité du vendeur de vivre trop longtemps à l’égard de la famille qui a acheté le bien. Un sentiment qui ne devrait pas exister à l’égard d’un fonds immobilier.

Le viager est un domaine très spécifique du marché immobilier en raison de la relation que nous devons mettre en place et de son suivi.

Êtes-vous l’unique fonds viager sur le marché?

Il existe des fonds viagers à l’étranger, mais il n’y en a pas d’autre en Suisse.

Quel est votre objectif pour votre troisième année?

Nous souhaitons doubler notre taille d’ici la fin 2026, et nous aimerions accroître la part des investisseurs institutionnels. Nous travaillons aussi sur d’autres versions du produit.

Vous offrez une solution au problème de la vente d’un bien, mais est-ce que l’autre problème ne se situe-t-il pas dans la difficulté d’accès à l’immobilier des jeunes générations?

Nous avons la chance de nous différencier des fonds immobiliers qui achètent des immeubles en étant les plus offrant. Les gens nous voient parce qu’ils veulent rester dans leur bien mais ont besoin d’une solution temporaire. Ils ne veulent pas vendre à une jeune famille mais continuer d’y habiter. Lorsque nous récupérons la propriété du bien à sa libération, notre objectif n’est pas de la garder mais de la revendre au prix du jour sur le marché. Et si la situation le permet, nous pouvons réaliser un peu de développement, par exemple avoir 4 à 6 appartements sur la parcelle.

Nous serions ravis de le faire plutôt que de thésauriser cette maison. Notre fonds a un rôle social à remplir. Nous ne sommes pas là pour passer devant des familles et surenchérir.

En combien de temps parvenez-vous à vendre d’un bien?

Notre objectif est de vendre le bien rapidement. Nous n’avons aucun intérêt de le garder. Nous avons par exemple vendu un bien deux mois après la libération. Le bien ne nécessitait pas de travaux spécifiques. Nous avons aussi cherché à vendre un autre bien en l’état, un grand appartement, puis nous l’avons séparé en deux lots, après quelques travaux. Enfin, un autre lot vient de se libérer qui ne nécessite pas de travaux.

Quels ont été les biens les moins chers et les plus chers que vous avez acquis?

Il nous a coûté 800'000 francs, en Valais, et le plus cher 4 millions, à Genève.