Après une année 2024 marquée par la reprise des volumes investis en immobilier tertiaire en Europe, le premier trimestre 2025 révèle une certaine stabilité des marchés tertiaires à l’échelle européenne. Toutefois, cette stabilité dissimule des dynamiques contrastées selon les régions, soulignant une reprise encore fragmentée.
Si la Banque Centrale Européenne (BCE) a bien poursuivi sa politique de baisse des taux, plusieurs facteurs de tensions continuent de freiner une véritable détente, empêchant une décrue durable des taux longs, condition essentielle à une compression significative des taux immobiliers. L’orientation monétaire plus souple de la BCE contribue à la repentification des courbes de taux, renforçant l’attractivité relative des produits Immobiliers.
Investissements: des dynamiques régionales contrastées
Au cours du premier trimestre 2025, 36,6 milliards d'euros ont été investis en immobilier tertiaire portant le total sur douze mois à 165 milliards. Le marché semble être entré dans une phase de consolidation après les ajustements observés en 2023 et 2024. Les investisseurs européens en relatif renforcent leur présence, représentant jusqu’à 40% des volumes investis, tandis que les flux nord-américains reculent face à l’incertitude géopolitique latente. Les dynamiques d'investissement en Europe présentent des contrastes marqués au premier trimestre 2025. En France, le volume d’investissement augmente de 41% sur un an, tandis que l'Allemagne et le Royaume-Uni enregistrent des replis respectifs de -7% et - 31%.
Au premier trimestre, les secteurs du commerce et des bureaux enregistrent une croissance notable de leur volume d’investissements, avec des hausses respectives de 17% et 25%, suite à l’ajustement des valeurs.
Volume d’investissement en immobilier d’entreprise en Europe (milliards €)
Source: Cumul sur 12 mois glissants / CBRE, LF REM Research
Des compressions de taux modérées
Au premier trimestre 2025, les taux de rendement prime des bureaux en Europe affichent de légères compressions, reflétant un regain d'intérêt des investisseurs pour cette classe d’actifs après une période de correction significative des valeurs et l’amélioration des conditions de financement.
À la fin mars 2025, les taux de rendements des bureaux prime dans les capitales européennes se situent entre 4% et 5% (Paris 4,2%; Londres 4%; Milan 4,5%; Amsterdam 5%; Berlin 4,8%; Madrid 4,85%), tandis que dans les grandes métropoles régionales, ces taux varient de 5,5% à 6,5% (Lille 5,85%; Lyon: 5,5%).
Les investisseurs restent très sélectifs, privilégiant les actifs bien situés répondant aux dernières normes techniques et environnementales, tandis que les actifs secondaires restent sous pression avec des rendements plus élevés et une demande plus faible.
Une reprise contrastée de la demande placée
La demande placée en Europe connaît une légère augmentation, bien que les entreprises demeurent encore prudentes. Cette reprise reste contrastée selon les différents marchés. Berlin enregistre une baisse de sa demande placée de 25% sur un an glissant, atteignant son niveau le plus bas depuis 2013, tandis que Francfort et Dublin voient leur demande plus que doubler sur la même période. La demande reste concentrée sur les actifs modernes et incite les propriétaires à réinvestir des capitaux pour rénover leurs actifs afin de rester compétitifs. Soutenus par la demande, les loyers prime continuent à progresser au premier trimestre 2025 mais à un rythme moins soutenu qu’en 2024.
L’offre en Europe continue de progresser, alimentée par les livraisons de projets initiés avant la crise et le ralentissement de la demande, et de libération de surfaces suite aux stratégies de rationalisation immobilière. Seules trois villes – Hambourg, La Haye et Madrid – voient leur taux de vacance diminuer au premier trimestre 2025.