C’est une observation quelque peu contre-intuitive qui ressort de l’étude UBS Real Estate Focus 2025 publiée jeudi: le vieillissement progressif de la population devrait encore contribuer à aggraver la pénurie de logements dans de nombreuses régions de Suisse. Jusqu’à 2045, la part de la population âgée de 65 ans et plus augmentera de 740’000 personnes en Suisse, davantage que la catégorie des gens âgés entre 25 et 64 ans (465’000 personnes en plus) et celle des moins de 25 ans (425’000 personnes en plus). Si l’on pourrait supposer que les gens plus âgés tendront à revendre leur appartement ou maison ou qu’ils déménageront dans des logements plus petits, une telle tendance est loin de se vérifier dans l’immédiat. C’est même le contraire, estiment les auteurs de l’étude: avec l’augmentation du nombre de personnes très âgées, la disponibilité des logements locatifs devrait diminuer. Cela s’explique pour deux raisons: d’une part, la probabilité de déménager diminue avec l’âge.
D’autre part, le fait que la génération dite des baby-boomers dispose d’une bonne situation patrimoniale, elle ne voit généralement pas la nécessité sur le plan financier de réduire ses conditions de logement. «Les gens déménagement moins. Il en résulte un gel du marché de l’immobilier», observe Matthias Holzhey, économiste Chief Investment Office d’UBS GWM, qui a co-présenté l’étude jeudi à Zurich.
Des écarts très marqués entre les loyers proposés et les loyers existants à Genève, Zurich et Lausanne.
Conséquence de cette faible mobilité: l’écart entre les loyers proposés et les loyers existants ne cesse de creuser dans les grands centres urbains. Cet écart est particulièrement marqué, dans l’ordre, à Genève, Zurich et Lausanne. A Genève, la différence entre les loyers proposés et les loyers existants qui remontent à plus de dix ans est même du simple au double. Il en résulte une forme de «pénalité au déménagement», constatent les auteurs de l’étude. Thomas Rieder, économiste chez UBS, observe que les mesures adoptées pour limiter la hausse des loyers dans des cantons comme Genève et Bâle-Ville n’ont pas contribué à améliorer les choses. Au contraire, ces mesures ont découragé les investisseurs, ce qui s’est traduit par une aggravation de la pénurie de logements.
Point positif tout de même: les demandes de construction de logements sont reparties à la hausse en 2023 et 2024, même si les autorisations n’ont pas suivi au même rythme. Pour les experts d’UBS, la construction de logements ne devrait pas reprendre avant 2026, au plus tôt, notamment en raison de la longueur des procédures d’autorisation et de fréquents recours. Le taux de vacance des logements locatifs va ainsi encore diminuer à 1,4% en 2025, contre 1,6% un an plus tôt. «A partir de 2027, on peut s’attendre à ce qu’un plus grand nombre de logements arrivent sur le marché», anticipe néanmoins Thomas Rieder.
La hausse des prix sera la plus forte pour les maisons individuelles
Depuis 2024, il est à nouveau plus avantageux d’acheter que de louer, constate l’étude d’UBS. L’acquisition de logements restera attrayante même si les conditions requises en matière de capacité financière restreint l’accès au logement. La proportion de propriétaires de moins de 65 ans a sensiblement diminué entre 2011 et 2022.
La tendance à la baisse des taux d’intérêt continuera de soutenir les prix sur le marché de l’immobilier. Pour Matthias Holzhey, la probabilité d’un retour aux taux négatifs a même augmenté en raison de la guerre commerciale et des annonces récentes au sujet des droits de douane. Dans l’ensemble, les experts d’UBS anticipent une légère accélération des prix en 2025. Concrètement, les prix des maisons individuelles devraient progresser en moyenne de 4% en 2025 (2,9% en 2024) alors que ceux des appartements en propriété devraient eux augmenter de 3% cette année (2% en 2024). Les prix des immeubles locatifs devraient, eux, s’accroître d’environ 3% en moyenne en 2025.
Les rénovations énergétiques ne sont pas toujours rentables
Autre sujet d’actualité: la durabilité du parc immobilier et les rénovations énergétiques. A l’horizon 2030, seul un chauffage sur deux en Suisse sera considéré comme durable selon les critères d’UBS. Cette proportion sera la plus élevée, soit entre 70% et 75%, dans les cantons de Fribourg, Bâle-Ville et Obwald. Elle sera la plus faible dans les cantons de Genève, Vaud et Neuchâtel. En moyenne, un peu plus de la moitié (53%) des bâtiments d’habitation disposera d’un système de chauffage durable en 2030, contre seulement 40% en 2024.
Si les remplacements des équipements de chauffage et les rénovations énergétiques sont généralement rentables pour les maisons individuelles, ce n’est de loin pas toujours le cas pour les immeubles d’habitation. Dans ces bâtiments, remplacer un chauffage est en général rentable. En revanche, le rendement obtenu est très faible pour les rénovations énergétiques, sauf lorsqu’il y a la possibilité d’effectuer une rénovation totale avec résiliation des loyers, relève l’étude.
Dans les autres segments du marché de l’immobilier, l’étude d’UBS observe que le taux d’offre des surfaces de bureaux est passé d’environ 4% en 2019 à 5% actuellement. L'impact du télétravail continue de se faire ressentir. Pour cette année, UBS anticipe ainsi un recul de 1% des prix dans l’immobilier de bureaux tout comme pour les surfaces commerciales.