Immobilier commercial: «nouvelle normalité» ou retour à l’avant-COVID?

Robert Varley, Schroders Suisse

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Afin de respecter les règles de distanciation prescrites, les entreprises ne vont vraisemblablement pas réduire tout de suite les surfaces de bureaux.


©Keystone

Tandis que la seconde vague de COVID règne simultanément sur l’économie, les villes et la population, les discussions vont bon train sur l’aspect futur du monde économique à l’issue de la pandémie. Des penseurs non conventionnels se demandent comment les villes et les bureaux vont changer fondamentalement à l’avenir, si une «nouvelle normalité» prend forme. Les sceptiques remettent toutefois en question la durabilité du changement. Ils partent du principe qu’après la fin de la pandémie, les nouvelles analyses seront vite oubliées et que notre vie reprendra son cours habituel.

En dépit de cette discussion, il est de plus en plus évident que la pandémie de COVID accélère les changements structurels. Les raisons en sont multiples. D’une part, le commerce mondial ralentit, le tourisme est en nette régression (notamment le transport aérien) et la distribution physique est confrontée à des défis. D’autre part, le secteur technologique connaît une nouvelle croissance significative et la prise de conscience de l’importance des infrastructures de haute qualité pour le bien-être et l’environnement s’est considérablement accrue. Par ailleurs, les points forts et les points faibles du transport public, notamment dans les grandes villes, apparaissent clairement.

Concilier les besoins

Il n’est donc pas surprenant que les impacts de ce changement se fassent sentir largement sur les marchés immobiliers des grands centres économiques. Tant les locataires que les propriétaires doivent faire face à divers problèmes, comme par exemple la densité d’employés dans les bureaux, la flexibilité de la domotique (aération/ventilation) et les conséquences du «travail à domicile». En effet, les grandes entreprises procèdent déjà à des ajustements. Elles introduisent entre autres des configurations «en étoile». Le siège sert de lieu de réunion et contribue à l’interaction, tandis que les nombreuses autres tâches sont exécutées à distance. 

L’importance d’une infrastructure saine
qui favorise le bien-être va nettement augmenter.

Le défi consiste à concilier les besoins des entreprises avec ceux des collaborateurs afin de créer un cadre de travail fructueux et productif. Les entreprises sont confrontées à la difficulté d’évaluer les avantages de coûts locatifs réduits et les inconvénients d’une collaboration limitée du personnel, sans parler des exigences accrues pour les services informatiques et de la sécurité des données. Les collaborateurs, quant à eux, sont aux prises avec le chevauchement de la vie professionnelle et de la vie privée en conséquence du recours accru au télétravail, ainsi qu’avec l’infrastructure souvent insuffisante du poste de travail à domicile. Ils profitent toutefois de la suppression du stress lié aux trajets quotidiens et de la distraction moindre du bureau à domicile.

La capacité d’adaptation est décisive

Il faut partir du principe que les besoins opérationnels des propriétaires et des locataires vont rester déterminants pour l’usage immobilier. Il est toutefois clair également que les collaborateurs auront davantage un droit de regard dans la conception de leur environnement de bureau de demain. L’importance d’une infrastructure saine qui favorise le bien-être va nettement augmenter. Par conséquent, les gestionnaires immobiliers doivent s’assurer que leurs biens puissent s’adapter à ces nouvelles exigences (ce qui n’est en général pas nécessairement un atout du secteur immobilier). Les espaces de bureaux qui correspondent à ces exigences et situés à proximité d’une infrastructure publique bien conçue devraient rester très demandés. 

La question de savoir si les entreprises peuvent se permettre de louer
des surfaces de bureaux supplémentaires mérite au moins d’être discutée.

La question clé pour les investisseurs immobiliers est de savoir si le recours accru au travail à domicile va entraîner un recul structurel de la demande en surfaces de bureaux. Afin de respecter les règles de distanciation prescrites, les entreprises ne vont vraisemblablement pas réduire tout de suite les surfaces de bureaux. En théorie, elles ont même besoin de davantage d’espace de bureau par personne. La question de savoir si les entreprises peuvent se permettre de louer des surfaces de bureaux supplémentaires mérite au moins d’être discutée dans le contexte économique actuel. Cela suppose également la sécurité du trajet travail pour la plupart des collaborateurs. 

C’est tout à fait possible à Amsterdam, Copenhague, Luxembourg et Manchester, où la plupart vont au travail à vélo ou en voiture. Dans les grandes métropoles comme Berlin, Londres, Paris et Madrid, c’est toutefois irréaliste. Du fait des embouteillages et des possibilités de parking limitées, la majorité des navetteurs n’a aucune alternative aux moyens de transport publics. Les investisseurs immobiliers doivent donc prendre en considération une multitude de facteurs, afin de trouver et de gérer les biens appropriés. Il convient de faire la distinction non seulement selon les différences régionales et structurelles des centres économiques, mais également selon les opportunités et les risques spécifiques des biens immobiliers respectifs.

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