Le contexte économique et financier actuel présente des défis significatifs, avec des dynamiques qui exigent une attention particulière de la part des acteurs économiques et des investisseurs. Les dernières données économiques des États-Unis montrent une amélioration de l'activité. Le taux d'inflation annuel reste élevé mais a reculé à 3,1% en janvier 2024, atteignant ainsi son niveau le plus bas depuis mars 2021. La croissance économique reste relativement robuste, avec un produit intérieur brut (PIB) en hausse de 3,3% sur l'ensemble de l'année précédente. L'économie américaine semble donc résiliente, notamment grâce aux dépenses de consommation privée qui ont augmenté de 2,8% sur un an. La probabilité de récession à 12 mois, très probable pour les investisseurs en 2023, est désormais inférieure à 50%.
Cependant, malgré ces signaux positifs, le secteur immobilier américain continue d'émettre des avertissements préoccupants. Sur le marché immobilier commercial, les investissements dans de nouveaux projets continuent de diminuer en raison de la hausse des taux d'intérêt. Les investisseurs institutionnels, qui détiennent actuellement un stock de liquidités de 544 milliards de dollars en attente d'investissement, sont confrontés à des décisions difficiles alors que les perspectives de rentabilité se réduisent. De plus, les changements dans les modes de travail, tels que le travail à domicile, ont entraîné une diminution structurelle de la demande d'espaces de bureau, créant ainsi des tensions supplémentaires sur le marché. Le taux d'inoccupation des espaces de bureaux a franchi la barre des 19% au troisième trimestre 2023, dépassant même le niveau observé après la crise financière de 2008.
Sur le marché immobilier résidentiel, la situation se stabilise mais ne s'améliore pas. Le taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires à trente ans est passé d'environ 2,7% fin 2021 à un sommet proche de 7,8% fin octobre 2023, s'établissant désormais à des niveaux très élevés de 6,6%. Une maison individuelle coûte en moyenne 387'000 dollars contre 277'000 dollars en décembre 2019. Le renchérissement du coût d'acquisition, les prix immobiliers élevés et les conditions financières restrictives continuent d'exclure des potentiels acquéreurs qui se reportent sur le marché locatif. La formation de nouveaux ménages américains chaque année est de 1 million. Le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements s'accentue donc. En janvier 2024, les loyers ont encore accéléré de 0,6%, soit une hausse de 6% depuis 1 an et de 14% depuis 2 ans. Cette situation réduit le pouvoir d'achat des ménages américains locataires et leur capacité à accumuler de l'épargne non financière.
Les difficultés actuelles de l'immobilier américain ne sont pas de nature systémique. De nombreux investisseurs institutionnels se sont préparés très tôt à des risques plus élevés dans l'immobilier américain. La situation actuelle est différente de 2008 avec notamment une solvabilité plus importante des emprunteurs. En revanche, l'immobilier américain sera un sujet essentiel en 2024. Pour les citoyens du monde, ce contexte aura un effet sur les élections politiques américaines en novembre prochain, en particulier dans le choix de vote des ménages les plus modestes. Un nouveau New Deal du logement, comme en 1937, pourrait pallier l'absence de logement. Pour les investisseurs, des premières baisses des taux d'intérêt par la FED permettrait d'investir de manière plus sereine dans le secteur immobilier, financier et augmenter l'exposition aux risques. Les États-Unis resteront donc un point d'attention en 2024.