Se parer contre la volatilité

Salima Barragan

2 minutes de lecture

Une étude de la BCV explique comment les propriétaires peuvent se protéger des fluctuations du marché immobilier.

Le marché immobilier vaudois a récupéré les pertes enregistrées lors du repli de 2014 à 2016. Les taux d’intérêt historiquement bas ont encouragé les acquisitions de maisons et d’appartements en PPE malgré des niveaux de prix records. Bien que la BCV ne s’attende à aucun retournement, sa dernière étude sur l’immobilier romand explique comment se protéger des fluctuations. Une formule qui peut aussi s’appliquer aux autres cantons.

Revaloriser ses biens immobiliers…

Si aucun propriétaire ne peut avoir une emprise sur l’évolution du prix de son terrain, il peut en revanche agir sur la valeur de construction. La BCV a analysé les prix du marché vaudois durant cent ans. Les fluctuations proviennent essentiellement de l’appréciation ou de la dépréciation du prix du «foncier» – c’est-à-dire de la valeur résiduelle – qui dépend exclusivement de paramètres macro-économiques. Depuis 2002, les prix des villas individuelles ont doublé et les prix des appartements en PPE se sont envolés de 135%. Mais les valeurs de constructions n’ont augmenté que de 30%.

Dans certains cantons, les propriétaires pourront bénéficier
de subventions et de déductions fiscales.
…ou investir dans du neuf

Notons que plus les bâtiments sont vétustes, plus l’évolution en dents de scie devient significative. Entre 1992 et 2002, une villa considérée en mauvais état a perdu -60% pour en reprendre 680% entre 2002 et 2019 (uniquement grâce au facteur «foncier») alors qu’une villa neuve a perdu 1% entre 1992 et 2002 pour reprendre 100% entre 2002 et 2019.

Améliorer l’efficience énergétique

Avec des taux historiquement bas, pourquoi ne pas rallonger son hypothèque pour entreprendre des travaux de rénovation ciblés sur l’efficience énergétique? Un grand nombre de propriétaires ont déjà sauté le pas. Par soucis de réduire leur empreinte écologique ainsi que leur facture énergétique à long terme, ou pour anticiper des standards environnementaux qui deviendront plus contraignants dans le futur.

Dans certains cantons, les propriétaires pourront bénéficier de subventions et de déductions fiscales. Par exemple, concernant l’isolation des bâtiments construits avant 2000, l’Etat de Vaud accorde un soutien compris dans une fourchette entre 60 et 90 francs le mètre carré. Le programme de subvention vaudois prévoit notamment une aide de 4'000 à 8'000 francs pour la pose de panneaux solaires. Les pompes à chaleur, les systèmes de chauffage à bois et les réseaux de redistribution de la chaleur sont également sujets à différentes allocations.

La dynamique des prix de l’immobilier résidentiel romand n’est plus aussi forte
que dans le passé à cause de la faiblesse démographique.

Toujours sur le canton de Vaud, les frais supportés pour l’utilisation rationnelle de l’énergie ou pour recourir à des énergies renouvelables sont entièrement déductibles des impôts.

Un marché orienté à la hausse

La dynamique des prix de l’immobilier résidentiel romand n’est plus aussi forte que par le passé à cause de la faiblesse démographique. Sans surprise, l’étude dévoile que la région lausannoise et celle limitrophe de Genève sont les plus onéreuses à l’achat. Acheter un bien sur la Riviera vaudoise reviendra plus cher que dans les autres régions vaudoises. Non seulement à cause de son emplacement privilégié au bord du lac Léman, mais également à cause d’une baisse de l’offre des biens en vente.

En revanche, l’étude observe une légère détente sur le marché de la location avec un recul de 1,4% au premier semestre 2019.  Depuis les sommets de 2014, le marché a cumulé une baisse de 17,5% selon l’indice utilisé dans l’étude*. La profusion des constructions de logements locatifs ainsi que le repli de l’immigration ont pesé sur les prix.

Enfin, du côté de l’immobilier commercial, les surfaces de ventes et artisanales souffrent du tassement conjoncturel. Seuls les loyers de bureaux ont légèrement progressé de 1,2%.

 

* Indice West Partner