Comment le marché des bureaux de Francfort profitera-t-il du Brexit?

Victoria Scalongne, Indosuez Wealth Management

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Le faible taux de chômage à Francfort pourrait compliquer le recrutement local et risque de freiner les délocalisations.


©Keystone

Francfort a souvent été présenté comme l’un des marchés de bureaux en Europe pouvant bénéficier de la sortie du Royaume-Uni de l’UE. En 2018, ce marché a connu un volume de transactions record - y compris la plus grande transaction portant sur un seul et unique actif en Allemagne, selon REFI Europe (la vente du bâtiment Trianon de 68’000 mètres carrés pour 670 millions d’euros à un fonds sud-coréen).

Investissements dans le marché des bureaux en Allemagne 
par ville en millions d’euros
Sources: CBRE, Indosuez Wealth Management

 

La demande des investisseurs s’est avérée si élevée que le taux de rendement des bureaux «prime» a diminué à 3,2%, l'un des plus bas d'Europe (CBRE). Francfort attire tant les investisseurs nationaux qu’étrangers, notamment grâce à la qualité de ses infrastructures qui le rende accessible sur le plan international, à son marché de bureaux d’une qualité adaptée aux investisseurs institutionnels, ainsi qu’à son secteur financier important, comptant de nombreuses banques et cabinets d’avocats, ainsi que le siège de la Banque centrale européenne. Par ailleurs, l’Allemagne bénéficie d’un statut de «valeur refuge» en période d’incertitude géopolitique. La faiblesse constante des taux d’intérêt a également accru l’attrait de l’immobilier dans ce pays.

Difficile d’imaginer qu’une ville de la taille de Francfort
puisse concurrencer Londres, ou même Paris, aussi facilement.

Bien que l’absorption nette ait été positive à Francfort au cours des trois dernières années (davantage d’espaces occupés que libérés), ramenant le taux de vacance à 8%, cela est en partie lié au fait que des propriétés ont été retirées du marché et converties pour d'autres usages, par exemple hôteliers (CBRE). Le boom de la construction du début des années 2000, et deux crises économiques, ont frappé le marché des bureaux à Francfort, faisant grimper le taux de vacance jusqu’à 18%. Les loyers «prime» à Francfort sont plus ou moins stables depuis 2007, au prix relativement abordable de 492 euros par mètre carré et par an selon CBRE.

Malgré ses avantages, il reste difficile d’imaginer qu’une ville de la taille de Francfort puisse concurrencer Londres, ou même Paris, aussi facilement. Le marché des bureaux de Francfort comprend 11 millions de m2, contre 21 millions dans le centre de Londres. Paris intra-muros et la petite couronne comptent environ 47 millions de m2 de bureaux (CBRE).

Le marché des bureaux de Francfort reste attrayant pour les investisseurs.

Bien que Francfort profite de l’incertitude qui règne au Royaume-Uni et que les entreprises aient renforcé leur présence dans la ville, comme l'atteste l’absorption nette positive, d'après une enquête réalisée par le prêteur Helaba basé à Francfort, le nombre de projets de relocalisation à Francfort est passé de 100’000 à environ 4’500. En outre, un taux de vacance des bureaux de 8% signifie que 900’000 mètres carrés sont disponibles à la location à Francfort, mais peut-être pas nécessairement dans le standing et les emplacements potentiellement recherchés par les entreprises qui délocalisent de Londres. Le faible taux de chômage à Francfort pourrait aussi compliquer le recrutement local et risque de freiner les délocalisations. Une ville comme Paris, avec un bassin de main-d'œuvre plus important, semblerait mieux placée pour accueillir des entreprises du Royaume-Uni, en particulier celles qui ont déjà un ancrage dans cette ville.

Cependant, à côté de ces obstacles et des faibles rendements locatifs, le marché des bureaux de Francfort reste attrayant pour les investisseurs. Les investissements institutionnels asiatiques, toujours importants dans l’immobilier européen, continueront de faire pression sur le marché européen des bureaux, notamment celui de Francfort. Les fondamentaux sont solides et le marché devrait continuer à évoluer dans la bonne direction.