Réchauffement: risque pour le marché résidentiel en Floride

Victoria Scalongne, Indosuez Wealth Management

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Les investisseurs à long terme ne peuvent ignorer l’impact négatif potentiel du changement climatique sur cette partie du monde.


©Keystone

La Floride est considérée comme l’un des États américains les plus menacés par le réchauffement climatique. Les défis futurs seront liés aux ouragans et aux tempêtes tropicales plus intenses, à l’élévation du niveau de la mer et à des températures extrêmes. The Guardian rapporte que sur un total de 4,2 millions de citoyens américains vivant à moins de 1,20 m d'altitude, 2,4 millions sont domiciliés dans le sud de la Floride. En 2045, près de 64’000 maisons en Floride, dont 12’000 rien qu’à Miami Beach (Union of Concerned Scientists), devraient subir une inondation toutes les deux semaines. Bien que ces prévisions dépendent de la modélisation de l'élévation du niveau de la mer d'ici la fin du siècle, il est d’ores et déjà clair qu’elles risquent d’impacter négativement le marché du logement et les infrastructures de cette péninsule de basse altitude durant la vie d’une hypothèque contractée (30 ans).

Avec l'élévation du niveau de la mer, la politique de prix pourrait bientôt
s’inverser entre les biens du bord de mer et ceux de l’intérieur des terres.

À Miami, une propriété au bord ou à proximité de l’eau est aujourd’hui plus chère qu’un bien immobilier situé sur un terrain plus élevé à l’intérieur des terres. Avec l'élévation du niveau de la mer, la situation pourrait à moyen terme s’inverser. En effet, qu'il s'agisse de mesures prises en prévision des changements climatiques annoncés, d’une mode ou de questions de rendements immobiliers, des promoteurs auraient acheté des propriétés situées dans des zones de plus faible valeur en hauteur dans la ville, notamment dans le quartier de Little Haïti, en les réaménageant et en les relouant à des loyers plus élevés (Scientific American). Le prix d’offre médian pour l'ensemble des logements dans ce quartier a ainsi augmenté de 35% entre janvier 2018 et janvier 2019, tandis qu’il est resté inchangé à Miami Beach au cours de la même période et n'a augmenté que de 8% pour l'ensemble de Miami (Zillow). En revanche, à Key Biscayne, le prix médian en décembre 2015 était de 2,3 millions de dollars. En janvier 2019, il s'établissait à 1,54 million, soit une baisse de 33%.

Permis de construire approuvés en Floride

Source: Bloomberg, Indosuez Wealth Management

 

Le marché du logement en Floride est traditionnellement influencé non seulement par la demande locale, mais également par l’intérêt des retraités, des personnes fuyant les régions froides, des demandeurs d’emploi et des investisseurs étrangers (en particulier les investisseurs sud-américains concentrant leurs activités sur le marché des copropriétés). Le marché résidentiel y a également toujours été comparativement très volatil. Bien que l’on n’ait pas observé de construction excessive au cours de ce cycle, comme ce fut le cas en 2006 (voir le graphique ci-dessus) et que les fondamentaux demeurent sains, tout repli du secteur immobilier aura un impact profond sur l’économie, le secteur immobilier représentant environ 15% du PIB américain. Quiconque envisage d’y investir à court terme doit penser que nous sommes à la fin du cycle économique. De même, les investisseurs à long terme ne peuvent ignorer l’impact négatif potentiel du changement climatique sur cette partie du monde. Au lieu de «emplacement, emplacement, emplacement», la nouvelle devise de l’immobilier en Floride pourrait devenir «élévation, élévation, élévation».