Les marchés immobiliers mondiaux ont été durement touchés par le nouveau régime de taux d’intérêt élevés et par les turbulences qui ont secoué le secteur bancaire. La classe d’actifs fait également l’objet d’articles négatifs dans les médias, qui concernent principalement les difficultés rencontrées par le secteur des bureaux aux États-Unis.

Cependant, l’immobilier commercial ne se borne pas aux bureaux américains. Un large éventail de secteurs reste bien soutenu par les fondamentaux opérationnels sous-jacents. La baisse des prix dans certains segments offrira de nouvelles opportunités d’investissement, et nous préconisons une approche patiente axée sur la gestion opérationnelle en tant que principal moteur de performance.

Il existe une distinction entre le prix de transaction et l’évaluation d’un bien. Les valeurs ou «évaluations» constituent la base du reporting et mettront du temps à s’ajuster aux nouvelles conditions de marché, en retard sur les prix «en temps réel» de transactions comparables. Ce décalage est dû à la faible fréquence de calcul (souvent annuelle) et à la nécessité de disposer de données du marché pour justifier d’importants ajustements (sur une base de gré à gré). Par conséquent, la mesure des actifs immobiliers basée sur l’évaluation et les indices de performance seront en retard sur les prix de transaction et moins volatils que ces derniers. On peut le constater sur le marché immobilier américain où nous comparons les variations annuelles glissantes d’un indicateur de prix de transaction avec un indice de croissance du capital basé sur les évaluations. Il est clair que l’indicateur de prix des transactions a devancé de deux à trois trimestres les points de retournement majeurs et affiche des variations sensiblement plus élevées. Par exemple, pendant la période de la crise financière, il a enregistré des baisses annuelles de 33% et une croissance qui s’est redressée jusqu’à 24% par la suite, alors que sur la base des évaluations, ces chiffres étaient respectivement de 26% et 14%.

L’impact de la hausse des taux d’intérêt ainsi que les incertitudes entourant l’environnement macroéconomique dans son ensemble se sont traduits par une hausse des rendements ou des taux de capitalisation. L’effet sur les prix des transactions a été partiellement compensé par l’augmentation des revenus.

Selon Green Street Advisors, l’Europe et les États-Unis ont connu une baisse des prix de transaction globalement similaire de 21% et 19% respectivement par rapport à leurs pics de 2022 à fin juin 2023. Dans les deux régions, le secteur des bureaux a enregistré les plus fortes baisses (29% et 31%), ce qui n’est pas surprenant compte tenu de l’impact de pratiques de travail plus flexibles et de la bifurcation liée au développement durable entourant la demande d’espaces. Vient ensuite le secteur des logements collectifs, qui a reculé de plus de 20% dans les deux régions.

Ces mouvements importants sont intervenus dans un laps de temps relativement court et s’accompagnent d’une forte baisse de la liquidité des marchés, les données MSCI de l’immobilier mondial révélant une baisse de 52% des transactions annuelles au premier trimestre 2023.

En ce qui concerne les évaluations «plus lentes à s’ajuster», le Royaume-Uni a connu les baisses les plus importantes et les plus rapides jusqu’à présent, avec un recul de plus de 20% au premier trimestre, selon MSCI. D’autres grands marchés ont également connu un repli plus tôt que lors de la crise financière, mais accusent un retard important à la fois sur le Royaume-Uni et sur l’évolution des prix des transactions. À titre d’illustration, selon MSCI, les valeurs basées sur l’évaluation n’ont baissé que d’environ 7% jusqu’à fin mars 2023 aux États-Unis.

Ces variations des évaluations sont largement inférieures à celles des indicateurs de prix de transaction correspondants, ce qui laisse présager une nouvelle baisse de la valeur attendue sur l’année 2023. La correction plus rapide observée jusqu’à présent au Royaume-Uni a été accélérée par les retombées du désastre du mini budget en septembre 2022, qui a conduit les fonds de pension à vendre des positions illiquides, parfois avec une décote, afin d’améliorer leur structure de bilan, tandis que d’autres marchés ont corrigé en réaction à la hausse des taux. Par ailleurs, au Royaume-Uni, les experts en évaluation immobilière sont en mesure de refléter le «sentiment», tandis que les méthodologies d’estimation dans le reste de l’Europe reposent entièrement sur des données transactionnelles ou utilisent des approches fondées sur l’évaluation de la valeur hypothécaire à long terme. Les différentes vitesses d’ajustements de prix et de valeur en cours sur les marchés peuvent créer pour les investisseurs une séquence d'opportunités d’accéder à des investissements dont le prix ou la valeur sont devenus attractifs. Ils peuvent le faire directement via les marchés immobiliers directs à des prix sensiblement réduits ou indirectement par le biais de fonds privés ou d’actions de sociétés immobilières cotées en bourse avec des décotes importantes par rapport à la valeur liquidative (déjà ajustée). Cependant, dans le futur, des sources de fragilité affecteront les prix et les valeurs de l’immobilier commercial de manière inégale entre les régions et les secteurs. Une question demeure: sont-elles intégrées dans les prix et valeurs?

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