Le secteur immobilier européen pourrait amorcer un tournant. Après une année 2023 marquée par des taux d’intérêt élevés et des valorisations en baisse, de récents signaux laissent entrevoir des perspectives plus optimistes comme un assouplissement monétaire en Europe et les effets de la transition énergétique. Reste une question essentielle : où se situent les opportunités dans cet environnement en pleine mutation?

De meilleures conditions de financement

Le secteur immobilier, fortement endetté, a été durement touché par la remontée rapide des taux d’intérêt depuis 2022. Les refinancements sont devenus coûteux et les valorisations ont plongé. Entre le 31 décembre 2021 et le 28 novembre 2024¹, l’indice MSCI Europe Real Estate a perdu près de 28%.

Cependant, l’assouplissement monétaire amorcé par la BCE en 2024 offre un répit. Selon nos prévisions, les taux d’intérêt pourraient se rapprocher de 2% d’ici fin 2025, favorisant une amélioration des conditions de financement. Les écarts de crédit, qui avaient atteint des sommets en 2022, 420 points de base (pdb), se sont normalisés en 2024, réduisant un écart qui dépassait 200 pdb par rapport à la moyenne des entreprises (contre un écart historique de 20 à 30 pdb)², et permettant aux acteurs immobiliers de revenir sur les marchés de capitaux. Cela ouvre la voie à une reprise des investissements et à une revalorisation progressive des actifs.

Les performances passées d’un instrument financier, d’un indice ou d’un service d’investissement, tout comme les simulations de performances passées ou les prévisions de performances futures, ne constituent pas des indicateurs fiables des performances à venir.

Logement abordable et défis démographiques

La demande de logements reste forte. Dans l’Union européenne (UE), les loyers moyens ont augmenté de 23% et les prix des logements de 48% entre 2010 et 2023³, alimentés par une offre limitée et des dynamiques démographiques marquées. Les entreprises spécialisées dans le logement résidentiel, étudiant et senior pourraient tirer parti de ces tendances, notamment si les politiques publiques privilégient l’augmentation de l’offre plutôt que la régulation des loyers.

Face à ces enjeux, l’Europe met en œuvre des politiques axées sur la transition énergétique et le logement abordable. La création d’un commissaire européen au logement illustre cette volonté de répondre aux défis multiples notamment augmenter l’offre tout en respectant des normes environnementales ambitieuses.

Efficacité énergétique et impératif de durabilité

L’immobilier joue un rôle clé dans la transition écologique, représentant 30% de la consommation énergétique mondiale.

Face à ces enjeux, les gouvernements imposent des normes énergétiques de plus en plus strictes, favorisant la rénovation des bâtiments existants et la construction durable.

Dans l’immobilier coté, les entreprises adoptent des pratiques plus responsables, avec une demande accrue pour des bâtiments écologiques, notamment dans les bureaux et la logistique. Cependant, les émissions indirectes  restent sous-déclarées, limitant la transparence sur l’impact environnemental global.

Gagnants et perdants

Dans ce marché en mutation, certaines acteurs de l’immobilier tirent leur épingle du jeu:

• Logements résidentiels et étudiants: la pénurie de logements locatifs soutient une croissance des loyers supérieure à l’inflation, notamment dans les grandes villes européennes.
• Résidences seniors: malgré des défis récents, la demande devrait repartir à la hausse, portée par une population vieillissante et des marges en rétablissement.
• Bureaux: les actifs modernes et écologiques sont plébiscités, tandis que les immeubles obsolètes nécessitent des investissements importants pour rester compétitifs.
• Centres commerciaux: ils peinent à rivaliser avec la montée de l’e-commerce, les obligeant à réinventer leur modèle autour de l’expérience client.
• Logistique: bien que fragilisé par les tensions commerciales, ce secteur bénéficie de la relocalisation industrielle et de l’augmentation des stocks stratégiques.

Trouver l’équilibre entre obligations et actions dans un marché en mutation

Malgré les incertitudes politiques et économiques, l’immobilier européen offre des opportunités intéressantes, tant sur les marchés actions qu’obligataires. Les niches telles que les logements pour étudiants et séniors et la logistique se démarquent par leur potentiel de croissance, tandis que les obligations vertes gagnent en attractivité, soutenues par la transition énergétique.

Dans ce contexte, une analyse rigoureuse et sélective reste cruciale pour identifier les acteurs capables de s’adapter à un environnement en pleine transformation.

Sauf indication contraire, les données et calculs sont en date du 28 novembre 2024.

¹Source: Bloomberg.
²Sources: Bloomberg, Candriam.
³Source: Eurostat.

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