L‘immobilier coté constitue un segment spécifique du marché des actions qui a été particulièrement chahuté ces dernières années. Pourquoi est-il nécessaire aujourd’hui de s’intéresser aux foncières cotées lorsqu’on investit sur les marchés actions européens? Véronique Gomez et Pierre Toussain, analystes-gérants spécialistes de l’immobilier coté chez ODDO BHF AM, après en avoir détaillé les caractéristiques, en dévoilent les raisons.

FLEXIBILITÉ ET AGILITÉ

Le principal atout de ce secteur selon notre analyse est la diversification géographique et sectorielle. Les foncières cotées permettent d’investir dans des portefeuilles d’actifs immobiliers de tailles différentes, répartis sur des villes et des segments (hôtels, bureaux, logements, commerces, entrepôts, etc.) très différents.  Cette diversité est difficilement accessible en direct pour un particulier.

Autre avantage: la valorisation quotidienne que n’offre pas l’immobilier direct. Elle s’accompagne certes d’une plus grande volatilité liée aux marchés actions mais un horizon de placement long sur ce type d’investissement permet toutefois de lisser cet effet.

Enfin, le dividende constitue un autre atout majeur, puisque les foncières, ayant un statut fiscal particulier (REIT ou SIIC), sont soumises à une obligation de distribution sous forme de dividendes de la majeure partie de leurs résultats et de leurs plus-values non réinvesties.

Une nouvelle page s’écrit aujourd’hui …

Après deux chocs successifs (sanitaire puis inflationniste), suivis de la hausse des taux qui a pesé sur les cours de bourse, un nouveau cycle de création de valeur devrait émerger, adossé à des tendances structurelles qui vont façonner selon nous l’immobilier dans les prochaines années. Les investisseurs dans l’immobilier coté sont à ce titre bien placés pour y participer avec l’urbanisation, les évolutions démographiques comme le vieillissement de la population ou l’essor rapide de la digitalisation. Aussi la durabilité s’inscrit comme un élément essentiel de qualité et reste liée aujourd’hui à la capacité d’adaptation du secteur au changement climatique afin de préserver la valeur des actifs à long-terme. Ces tendances sont autant d’opportunités pour des foncières qui travaillent sans cesse leurs portefeuilles.

Par ailleurs, le cycle d’assouplissement monétaire, démarré en juin 2024 en Europe, pourrait permettre aux marchés de l’investissement immobilier, encore largement atones aujourd’hui, de se redynamiser car il redevient potentiellement intéressant d’investir dans l’immobilier. Cependant il convient de rappeler que les actions cotées immobilières présentent aussi un risque de perte en capital et un risque de volatilité inhérent à cette classe d’actifs.

Un segment au cœur de nombreuses transformations: la logistique

Selon nos analyses, l’immobilier logistique est un secteur potentiellement intéressant car il est porté par la croissance du e-commerce, l’urbanisation (i.e. rapprocher le stockage des clients finaux) et le besoin de réindustrialisation. L’introduction de la technologie dans les entrepôts a rendu plus captif le locataire, étant donné les montants d’investissements significatifs réalisés dans l’aménagement de son site. De plus, cette classe d’actifs pourrait participer, selon nous, à l’impératif de réindustrialisation favorisé par la réglementation européenne notamment en matière de décarbonation.

La société CTP¹ en est une illustration: spécialisée sur les actifs logistiques et dirigée par de véritables entrepreneurs, elle agit comme promoteur pour compte propre, en conservant les actifs qu’elle développe. Elle investit dans les pays d’Europe de l’Est, où le coût de la main d’œuvre y est plus faible qu’à l’Ouest. Ces pays bénéficient en particulier de deux tendances porteuses: une forte croissance en termes de demande de plateformes logistiques, liée au développement du e-commerce d’une part et d’autre part, de la tendance à la réindustrialisation en Europe avec, par exemple, un certain nombre de prestataires dans le secteur automobile qui relocalisent leurs stocks de pièces détachées d’Asie vers l’Europe.

Un potentiel de revalorisation

Des évènements historiques tels que les crises créent des points d’entrée et nous pensons, selon nos analyses, qu’il y a de nombreuses raisons d’être optimiste aujourd’hui sur les potentielles futures performances² du secteur immobilier:

• Tout d’abord, d’un point de vue opérationnel, nous observons que les tendances sur les loyers restent bien orientées.
• Par ailleurs, nous espérons que le cycle de baisse de la valeur des actifs touche à sa fin, à l’exception probablement des bureaux en zones périphériques.
• Enfin, élément décisif, les banques centrales ont débuté le cycle d’assouplissement monétaire. La baisse de taux actée et surtout à venir par la BCE pourrait agir, selon notre analyse, comme un véritable catalyseur pour l’immobilier coté et crée les conditions lui permettant une nette reprise, selon nous, à travers la baisse du coût du capital.

Nous pensons qu’il est donc encore temps de prendre le train en marche car la valorisation boursière de l’immobilier coté nous montre une décote plus importante que par le passé. Enfin, les foncières cotées sont un indicateur avancé de la santé du marché de l’immobilier physique. Or nous observons que, depuis fin 2023, les foncières cotées ont enregistré des progressions de leurs cours de bourse. Les marchés boursiers semblent donc selon nos analyses anticiper la fin de la crise de l’immobilier physique, c’est-à-dire une potentielle situation de retournement.

¹Ceci n’est pas une recommandation d’investissement.
²Les performances passées ne présagent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

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