Les immeubles locatifs stabilisent-ils les placements suisses?

Marcel Schmitt & Alfonso Tedeschi, Swiss Life Asset Managers

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Les actifs résidentiels assurent un rendement largement sûr, y compris lors de turbulences.

Par rapport à leurs pendants étrangers, les actifs résidentiels suisses occupent une place particulièrement importante, ce qui confère une grande stabilité au marché de l’immobilier de rendement dans le pays. En comparaison historique, les loyers existants des biens résidentiels suisses affichent une constance élevée. Des augmentations ont presque toujours été enregistrées au cours des 40 dernières années. Les loyers existants ont plus que doublé, enregistrant une croissance annualisée de 2,5%, ce qui correspond à l’évolution annuelle moyenne des salaires. La stabilité de la croissance des loyers existants s’explique par leur corrélation avec le taux de référence et par des réglementations qui n’autorisent une augmentation de loyer qu’en présence d’un investissement ayant amélioré la valeur. Cette faible volatilité assure des flux de trésorerie sûrs et confère une grande stabilité aux évaluations immobilières.

En raison de leur visibilité accrue, les loyers offerts sur le marché sont toutefois souvent au centre des débats publics sur leurs évolutions. Ils présentent par nature un fort lien avec l’économie réelle et dépendent largement de l’offre et de la demande sur le marché locatif. Au sein d’un portefeuille immobilier, les loyers offerts sur le marché ne représentent que le «sommet de l’iceberg», leur pertinence se limitant aux nouvelles locations.

La crise immobilière des années 1990 illustre à merveille la résistance des loyers existants. Cette phase difficile n’avait pas non plus impacté ces mêmes loyers. Au contraire: suite à une hausse des taux d’intérêt, ces derniers avaient même augmenté, contrairement aux les loyers offerts sur le marché . L’évolution inégale de ces deux types de loyers s’observe aussi dans le contexte de la crise financière. Face à la hausse les loyers offerts sur le marché, les loyers existants n’avaient augmenté que de façon modérée en raison de la baisse des taux de référence. Les locataires ayant en majorité conservé leur appartement, ils n’avaient pas vu leur loyer augmenter.

Loyers existants, les loyers offerts sur le marché pour les logements locatifs et évolution du PIB

Source: OFS, BNS, Wüest Partner et Swiss Life Asset Managers
Taux de vacance: une fourchette étroite

Sur le plan historique, les actifs résidentiels se distinguent aussi par des taux de vacance faibles et globalement constants. Depuis 1984, le taux de vacance des biens résidentiels évolue dans une fourchette relativement étroite (0,4-1,8%). Celle-ci a certes augmenté après la crise immobilière, mais est restée inférieure à 2%. Après une longue reprise, elle est remontée à plus de 1,5% dans le cadre de la politique de taux bas, suite à la crise financière et à l’activité de construction qui s’en est suivie. Il convient toutefois de faire une distinction entre les zones urbaines et les zones périphériques: les premières affichent encore de très faibles taux de vacance. Elles constituent donc, avec les loyers existants constants, le deuxième élément stabilisateur du segment résidentiel.

Importance au sein des portefeuilles institutionnels

Par rapport à l’étranger, les investissements dans des biens locatifs occupent une place prépondérante en Suisse. Les investisseurs institutionnels et les particuliers ont investi une large part de leurs placements immobiliers dans des biens résidentiels. En revanche, les investissements dans l’immobilier de logement n’ont toujours pas complétement trouvé leur place sur nombre de marchés étrangers. Là, l’accent est mis sur l’immobilier commercial. En raison de la croissance disproportionnée du segment locatif, associée à l’urbanisation croissante, les investisseurs institutionnels européens apprécient toutefois de plus en plus les qualités de cette classe d’actifs. L’importance élevée des actifs résidentiels confère une stabilité unique à l’ensemble du marché immobilier des placements en Suisse en comparaison internationale. A cela s’ajoute le fait que pour de nombreux locataires, le logement a gagné en importance depuis l’émergence du Covid-19.

Augmentation de capital de Swiss Life REF (CH) Swiss Properties
Une augmentation de capital du fonds Swiss Life REF (CH) Swiss Properties d’un volume d’environ 500 millions de francs est prévue en décembre 2020. Le fonds immobilier investit dans un portefeuille de biens immobiliers haut de gamme, caractérisé par une forte proportion d’immeubles résidentiels et une concentration sur les régions économiquement dynamiques, offrant ainsi une haute sécurité des revenus locatifs. Les investisseurs participent à l’évolution de placements immobiliers suisses de premier ordre qui présentent une différence de rendement attractive durable par rapport aux placements à taux fixe. Un négoce des droits de souscription préférentiels officiel est prévu du 30 novembre au 9 décembre 2020 à la bourse SIX Swiss Exchange SA, la libération étant prévue le 17 décembre 2020.

 

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