Les fonds immobiliers européens restent attrayants

Mario Holenstein, Swiss Life Asset Managers

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Le choix de fonds immobiliers européens est très attrayant en raison de leur expansion géographique.

Swiss Life Asset Managers réunit dans ses fonds des biens immobiliers de grande qualité à des emplacements privilégiés dans des villes européennes émergentes aux profils opportunités/risques variés et innovants. Parmi ceux-ci se comptent également des fonds de biens à usage industriel ou commercial, afin de parfaitement couvrir l’ensemble des besoins des investisseurs.

L’immobilier industriel et logistique, une combinaison prometteuse

Les biens à usage commercial qui incluent principalement des biens logistiques, comptent parmi les gagnants de la pandémie. L’immobilier industriel est représenté par des biens commerciaux à usage mixte, généralement loués par des entreprises de taille moyenne. Les types d’usage comprennent la production, le stockage, les bureaux, la recherche et les services. Les biens logistiques, généralement de grandes surfaces, sont particulièrement bien desservis et adaptés au stockage, à la distribution et à la préparation de commandes dans les régions métropolitaines européennes. Le confinement du printemps passé a encore plus affirmé l’importance du commerce en ligne et son potentiel de croissance. Les chiffres d’affaires du commerce en ligne devraient conserver des niveaux élevés une fois la pandémie jugulée. Les biens industriels et logistiques se distinguent par des revenus stables, l’immobilier industriel présentant une granularité des revenus locatifs supérieure à la moyenne.

Selon le cabinet d’analyse PMA, le volume d’investissements dans l’immobilier logistique en Europe a plus que triplé entre 2011 et 2019, pour s’élever à 27,7 milliards d’euros rien que l’année dernière. Parallèlement, les prix ont augmenté si rapidement que les rendements initiaux nets potentiellement réalisables ont chuté d’environ 7% à 4,5%. Mais plutôt qu’une correction de cette hausse rapide, c’est un regain d’intérêt pour les investissements dans les biens logistiques que l’on a observé dans les premiers mois qui ont suivi l’aggravation de la crise du Covid-19 selon une enquête1, la logistique se révélant ainsi le seul type d’utilisation concerné par ce phénomène en-dehors du logement.

Les bons emplacements dans les grandes villes européennes sont garants de stabilité et de capacité de rendement

L’écart de rendement entre les biens immobiliers bien et moins bien situés ainsi qu’entre les surfaces résidentielles et les surfaces commerciales devrait continuer de se creuser, offrant des opportunités à tous les investisseurs. Pour un investisseur, il est donc important de sélectionner des fonds adaptés à sa propre capacité de risque. Les investissements dans des immeubles de bureaux, de vente et des actifs résidentiels dans les grandes villes européennes et les centres régionaux situés à des emplacements centraux offrent des rendements intéressants compte tenu de la faiblesse persistante des taux d’intérêt. Ils présentent en outre une faible corrélation avec d’autres classes d'actifs. Les investisseurs suisses peuvent largement diversifier leur portefeuille avec de tels placements immobiliers européens. De plus, l’influence directe de la pandémie sur les marchés de la location résidentielle est limitée par rapport aux autres secteurs immobiliers. Bien qu’ils soient eux aussi liés à la conjoncture économique, les actifs résidentiels ont un effet stabilisateur sur un portefeuille diversifié du point de vue des types d’usage. En conséquence, il devient crucial d’identifier précisément les besoins des locataires et d’y répondre afin d’échapper à la guerre des prix sur le marché des surfaces.

Marché immobilier allemand: continuité et croissance

Les biens immobiliers allemands offrent un profil risque/rendement intéressant, compte tenu de la haute diversification de l’économie du pays au niveau régional et sectoriel qui compte de très nombreux marchés immobiliers. Par ailleurs, le marché allemand de l’investissement résidentiel, qui est désormais le plus grand du genre en Europe, est également attractif pour les investissements du fait du changement démographique. Le nombre de ménages augmente plus vite que la population. Le besoin en logements de plus petite taille augmente, et la migration urbaine s’étend aux périphéries. Pour répondre à ces besoins, il faut davantage de construction, en particulier dans les métropoles, notamment dû au fait que les capacités de planification et de construction y font défaut. En ce qui concerne les principaux moteurs du marché, on ne prévoit aucun ralentissement notable du marché résidentiel. Le marché allemand des bureaux souffre également d’un manque de surface. La forte demande de surfaces associée à une activité de construction modérée a ramené les taux de vacance à de faibles niveaux ces dernières années. Les travaux de finalisation imminents de divers projets de construction et la réduction de la demande locative dans le contexte économique actuel ne laissent entrevoir qu’une augmentation marginale des taux de vacance.

 

1 Enquête Colliers sur le Covid-19, 2e édition, avril 2020
 
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