Début 2024, les bonnes conditions-cadres macroéconomiques et démographiques en Suisse ont eu un effet stabilisateur sur le marché immobilier. Au quatrième trimestre 2023, les taux hypothécaires à long terme ont déjà nettement baissé, et avec la perspective de deux baisses supplémentaires des taux directeurs de la BNS prévues pour 2024, les coûts de financement pour le développement de projets devraient redevenir plus avantageux. Des baisses de taux sont également anticipées de la part des banques centrales européennes cette année, sans retrouver toutefois les faibles niveaux pré-covid. L’inflation va baisser, mais ne devrait pas tomber bien en dessous de l’objectif des banques centrales, justifiant ainsi le maintien de taux suffisamment restrictifs. Swiss Life Asset Managers prévoit un nouvel environnement macroéconomique caractérisé par une hausse des taux à long terme. Dans ce contexte, l’immobilier demeure une protection efficace contre l’inflation, notamment grâce à l’indexation fréquente des baux commerciaux. Il est donc probable que l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier perdure, même si la performance sera de plus en plus influencée par la croissance des rendements.
Recul du nombre de transactions
A l’heure actuelle, la tendance des transactions en Suisse est à la baisse. Selon Real Capital Analytics (RCA), la somme annuelle glissante des transactions au troisième trimestre 2023 a chuté de manière significative, se situant à 65% en dessous de la moyenne des quatre dernières années. Parallèlement l’activité de construction continue de décliner, atteignant, au troisième trimestre 2023 et corrigée des variations saisonnières, son niveau de 2006. Les investisseurs dans le secteur du commerce et de la construction adoptent actuellement une approche très sélective. Le manque de capitaux dans le secteur de la construction pose des défis pour la disponibilité de nouveaux espaces, rendant les actifs existants de plus en plus rares. La baisse des attentes en matière de taux offre un certain élan, avec une nette diminution tant de la rémunération nominale des emprunts d’Etat que des taux hypothécaires depuis leurs sommets de 2022. Toutefois, ils demeurent significativement supérieurs aux niveaux observés au cours des dernières années à moyen terme.
Quand revenir sur le marché?
Dans le contexte actuel du marché, la question se pose : quand est-il opportun de réintégrer le marché ou de lancer un projet de construction? L’écart entre la rémunération nominale et les rendements «prime» s’accentue, atteignant potentiellement 1% pour la plupart des opportunités d’investissement. Avec des taux hypothécaires légèrement au-dessus de 2% et des coûts de construction plus stables, de nombreux projets devraient bénéficier d’une rentabilité accrue. Bien entendu, cela suppose que la demande locative demeure solide à long terme, une tendance qui semble perdurer dans de nombreuses régions.
Cela est particulièrement vrai pour les emplacements de premier choix. Les dernières données publiées confirment que les surfaces commerciales situées à dans des zones privilégiées sont les plus prisées, même si certaines entreprises envisagent réduire leurs surfaces de bureaux. Selon CBRE, le taux de disponibilité au quatrième trimestre 2023 dans les banlieues a grimpé à 9,8%, contre seulement 3,8% dans les quartiers centraux d’affaires (QCA), un niveau notablement plus bas. Les loyers reflètent cette tendance: les derniers statistiques de Wüest Partner indiquent une baisse des loyers pour les espaces de bureau en Suisse. En revanche, ils augmentent sur les principaux marchés de Zurich et Genève, et stagnent légèrement au-dessus des niveaux d’avant la pandémie dans les autres grandes villes.
Motifs d’espoir sur le marché de l’immobilier
Il y a des motifs d’espoir sur le marché immobilier, en particulier concernant les appartements en location et les surfaces industrielles et logistiques en Europe. Les événements géopolitiques récents ont mis en lumière les vulnérabilités des chaînes d’approvisionnement, incitant les entreprises à rechercher davantage d’espaces industriels pour le stockage et la distribution, afin de se prémunir contre de future perturbation et de répondre à la demande croissante des consommateurs en matière de services de livraison rapide. A plus long terme, la croissance prévue de l’e-commerce de 6% à 10% d’ici 2028 sur les principaux marchés européens (PMA) soutiendra la demande en logistique urbaine et en unités de transport plus grandes. La conviction de Swiss Life Asset Managers dans ce secteur se reflète dans nos prévisions de croissance des loyers, qui devraient dépasser nettement l’inflation au cours de la période projetée.
Compte tenu de la solide base de locataires dans le secteur résidentiel, celui-ci réagit de manière moins prononcée aux ralentissements conjoncturels que les segments de l’immobilier commercial. Swiss Life Asset Managers est donc convaincue de la performance des actifs résidentiels, notamment en raison de la sous-offre chronique sur les marchés européens. De plus, les dernières hausses de taux ont eu un impact les taux hypothécaires, entraînant une perte de pouvoir d’achat et exacerbant le déséquilibre déjà préoccupant entre l’offre et la demande. A long terme, la demande de logements locatifs (maisons individuelles/immeubles, résidences étudiantes, co-living) sera soutenue par des tendances favorables telles que la migration et la croissance démographique.
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