Au premier semestre 2024, les conditions macroéconomiques et démographiques favorables en Suisse ont dynamisé le marché immobilier. Dès le dernier trimestre 2023, les taux hypothécaires à long terme avaient sensiblement diminué. Avec la perspective de deux baisses de taux directeurs de la BNS au cours de 2024, les coûts de financement pour le développement de projets redeviendront plus avantageux. Les investisseurs sont donc amenés à réévaluer les opportunités des placements immobiliers. La légère baisse des taux d’intérêt devrait instaurer un nouvel équilibre entre la disposition à payer et les rendements des placements immobiliers. Agir suffisamment tôt permettra de tirer parti des grands potentiels à long terme.

Forte part locative dans le marché résidentiel suisse

La situation décrite précédemment renforce l’attrait du marché suisse de l’immobilier résidentiel. Historiquement, les actifs résidentiels suisses se distinguent par des taux de vacance constamment bas. Le marché résidentiel bénéficie d’une certaine indépendance vis-à-vis de la conjoncture économique, grâce à un taux de locataires élevé d’environ 60%. De plus, selon les prévisions de l’OFS, la population suisse devrait continuer de croître d’environ 1% par an. Dans un contexte où les investisseurs recherchent la sécurité, les secteurs dont les fondamentaux restent intacts, comme les immeubles locatifs suisses, sont particulièrement prisés.

Au cours des 40 dernières années, les loyers résidentiels ont enregistré une croissance annualisée de 2,5%, soit environ l’évolution annuelle moyenne des salaires¹. Outre les réglementations relatives au droit du bail, la stabilité des loyers existants s’explique surtout par le grand nombre de locataires, ce qui induit une demande constante de logements bien situés. Cette situation assure des flux de trésorerie sûrs et confère une grande stabilité aux évaluations immobilières.

Faible variation du taux de vacance

Dans les agglomérations suisses, la demande de logements est actuellement très élevée et devrait le rester l’année prochaine, en raison de la baisse de la construction de nouveaux logements ces dernières années. Depuis 1984, le taux de vacance des biens résidentiels en Suisse évolue dans une fourchette étroite entre 0,4% et 1,8%. Même après la crise immobilière des années 1990, le taux de vacance a augmenté mais est toujours resté inférieur à 2%.

L’immobilier reste une classe d’actifs attrayante et un outil de diversification intéressant par rapport aux actions et aux obligations. Les revenus immobiliers présentent une faible corrélation avec les autres classes d’actifs et offrent une bonne couverture contre les conditions de marché défavorables. Pour assurer la capacité à louer, les investisseurs doivent être particulièrement attentifs aux tendances de fond: forte croissance des ménages en Suisse, marché du travail durablement solide et densification urbaine soutenue par les politiques – des facteurs limitant l’offre.

Un portefeuille immobilier largement diversifié

Lancé en 2015, Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties a connu une évolution favorable en termes de rendement et de valeur. Le développement continu axé sur la diversification à l’échelle nationale a fait ses preuves. Ce fonds immobilier investit dans un portefeuille de biens immobiliers haut de gamme, caractérisé par une forte proportion d’immeubles résidentiels et une concentration sur les régions économiquement dynamiques, assurant ainsi une haute sécurité des revenus locatifs. Le fonds comprend actuellement 157 biens d’une valeur de marché d’environ 2,5 milliards de francs (état au 31.03.2024). Depuis 2018, le fonds immobilier Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties participe chaque année au GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Depuis 2019, il bénéficie de la notation «Green Star», témoignant de la bonne intégration des facteurs ESG dans ses placements immobiliers. Dernièrement, la notation GRESB était de quatre étoiles sur cinq.

¹OFS, BNS, Wüest Partner et Swiss Life Asset Managers.

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