L’immobilier coté comme alternative

ODDO BHF Asset Management

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Interview avec Pierre Toussain sur les opportunités de niche dans le marché immobilier.

En période de faibles taux d'intérêt et d'horizon limité de placements à rendement élevé, le marché immobilier se concentre sur les classes d'actifs alternatives et les segments de niche. Pouvez-vous les identifier et quels avantages apportent-ils?

Pierre Toussaint, gérant du fond ODDO BHF Immobilier: Les secteurs autres que l'immobilier commun (investissements immobiliers alternatifs: logistique, santé, logement étudiant) représentent une véritable opportunité. Le principal défi consiste à identifier les meilleurs acteurs, car les marchés sous-jacents sont encore très fragmentés. En particulier, nous pensons qu'il existe une forte opportunité dans le secteur de la logistique liée à l'essor du commerce en ligne. Certaines choses sont difficiles à prévoir, mais nous sommes plutôt confiants quant à l'avenir du commerce en ligne ou aux besoins futurs de résidences pour personnes âgées et de logements étudiants.

Ces placements immobiliers alternatifs sont intéressants parce qu'ils bénéficient de rendements plus élevés avec des fondamentaux sous-jacents solides et constituent une bonne couverture à mesure que nous avançons dans le cycle. C'est aussi un moyen de tirer parti de la transformation urbaine et du développement des villes de demain.

Entre autres, vous avez qualifié les logements pour personnes âgées et étudiants de marché lucratifs de niche. Y a-t-il des pays européens spécifiques que vous aimeriez souligner dans ce contexte?

Pierre Toussain: Dans les deux marchés, il y a un manque d'offre et il n'y a pas tant d'acteurs cotés. Par exemple, en Europe continentale, vous n'avez qu'un seul acteur, belge, purement axé sur le marché de niche du logement étudiant, alors que les autres sont au Royaume-Uni. Toujours sur ce segment, nous avons observé quelques d'opérations de portefeuille en Belgique et aux Pays-Bas et nous constatons maintenant un certain développement dans la péninsule ibérique. L'offre et la demande restant fortes, soutenues par un nombre croissant d'étudiants étrangers alors que le marché est encore dans une phase précoce de maturité et fragmenté.

En ce qui concerne le marché du logement des seniors, on observe une offre plus répandue en Europe, mais avec les mêmes tendances de fond du marché, à savoir un manque d'offre pour une demande croissante. De même, la péninsule ibérique présente un potentiel de risque et de rentabilité attractif (forte population âgée et marché fragmenté).

La logistique est également très demandée grâce au commerce électronique. Où identifiez-vous des opportunités de marché spécifiques en Europe continentale?

Pierre Toussain: La logistique bénéficie actuellement de la croissance structurelle du commerce en ligne, mais aussi de la tendance à l'urbanisation en Europe. Selon Prologis, une boutique en ligne a besoin de 3 fois plus d'espace de stockage qu'une entreprise physique. Les perspectives de l'industrie pour les entrepôts restent favorables ailleurs en Europe, mais c'est particulièrement vrai pour les actifs situés dans des emplacements de premier ordre et en particulier pour les entrepôts urbains destinés aux livraisons dit « du dernier kilomètre » où l'offre de terrains est devenue rare. Nous nous concentrons sur les leaders du marché, profitant à la fois du fait d'être propriétaire et développeur de grandes surfaces modernes («Big Box») et d'entrepôts urbains. Les économies d'échelle et la diversification d'un pays à l'autre leur permettent de profiter pleinement du dynamisme du marché européen de la logistique tout en diversifiant leurs risques.

De nombreux investisseurs s'appuient sur des formes d'investissement immobilier cotés. Comment voyez-vous les opportunités actuelles avec les actions immobilières, les fonds immobiliers ou les fonds de placement immobilier, aussi appelées FPI?

Pierre Toussain: La plupart des investisseurs préfèrent investir sur le marché direct. Pourtant, il y a plusieurs avantages à investir dans une stratégie liquide. Les biens immobiliers cotés et non cotés impliquent tous deux la propriété de bâtiments physiques, mais l'une des principales différences réside dans le fait que les premiers se négocient sur des marchés boursiers centralisés et offrent ainsi une liquidité immédiate avec une tarification transparente. De plus, l’immobilier coté offre une grande diversification à travers différentes expositions pays et régions, sous-secteurs, villes.  Une allocation à cette classe d’actif pourrait améliorer le profil risque/rendement de l'ensemble de leur portefeuille car l'immobilier a tendance à avoir une corrélation faible et, dans certains cas, négative avec les classes d'actifs traditionnelles (dont les actions). Enfin, ces sociétés peuvent potentiellement créer de la valeur en arbitrant des actifs et/ou des portefeuilles à travers des cycles selon nos analyses et posséder des actifs uniques (non réplicables par des investissements directs).

Regardons brièvement au-delà des frontières de l'Europe. Où analysez-vous actuellement des opportunités d'investissement sur d'autres continents et dans quelles classes d'actifs en particulier?

Pierre Toussain: Nous nous consacrons entièrement à la gestion de notre stratégie qui se concentre sur l'Europe et n'avons pas de vues particulières sur les marchés immobiliers d'autres régions.