L’après confinement et le marché de l’immobilier

Pierre Toussain, ODDO BHF Asset Management

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Les restrictions imposées dans le commerce et le tourisme ont entraîné une forte décote des valeurs foncières.

Alors que le nombre de nouveaux cas de COVID-19 diminue et que la plupart des mesures de restrictions ont été assouplies, le moment est venu de faire le point. Comment la crise sanitaire a-t-elle impacté le secteur immobilier? Certains segments de ce marché, comme les bureaux ou la distribution, connaîtront-ils des transformations définitives? 

Les incertitudes demeurent

Une chose est sûre: un grand nombre des incertitudes qui sont apparues pendant la crise perdurent encore. Les centres commerciaux qui ont rouvert affichent en moyenne un taux de fréquentation de 70% par rapport à celui d’avant la crise. Les grandes chaînes de distribution d’envergure internationale disposent des moyens de revoir leurs magasins pour offrir des conditions d’achat sûres, mais, pour que la reprise soit durable, il est indispensable de regagner la confiance des consommateurs.

La crise pourrait aussi exercer une incidence à long terme sur les bureaux. Il était inévitable de passer massivement du travail en entreprise au télétravail pour que l’activité continue en dépit du risque de contagion. Malgré quelques expériences concluantes, il est encore trop tôt pour annoncer la fin du travail en entreprise. Les bureaux, lieux de réunion et de discussions, continuent de favoriser la créativité, l’innovation et le bien-être des employés. Des études réalisées en Allemagne montrent par exemple que la plupart des employés ne souhaitent pas travailler à domicile en permanence. À court terme toutefois, le marché des bureaux pâtira considérablement de la crise actuelle. Selon notre analyse, les quartiers d’affaires, qui améliorent l’image de l’entreprise et contribuent au recrutement d’employés qualifiés, devraient mieux s’en sortir.

La logistique et l’immobilier résidentiel comme éléments de stabilisation

La logistique a pour sa part bénéficiée de la crise. Les sociétés immobilières spécialisées dans ce secteur avaient déjà tiré avantage de la croissance soutenue des ventes en ligne avant la crise. Cette tendance n’a cessé de s’accentuer pendant le confinement, de nombreux consommateurs ayant commandé chaque jour un nombre considérable de produits sur Internet. Ce segment pourrait de surcroît également profiter de la constitution de stocks stratégiques, une possibilité envisagée par beaucoup de sociétés qui ont souffert des perturbations des chaînes d’approvisionnement provoquées par la crise sanitaire. Les sociétés immobilières centrées sur la logistique ont confirmé leurs objectifs de bénéfices pour cette année. Les résultats enregistrés par l’immobilier résidentiel allemand ont également été très peu touchés par la pandémie.

Au début de la crise, toutes les valeurs foncières ont été pénalisées sans distinction, mais une certaine différenciation s’est progressivement opérée entre les segments. Dans le portefeuille de ODDO BHF Immobilier CR-EUR, les performances fin mai des centres commerciaux (-55% fin mai), des hôtels (-75%) et des bureaux (-31%) restaient très négatives. La logistique (-0,7%), l’immobilier résidentiel (+4%), la promotion immobilière (-13%) et les résidences de retraite (-8%) se sont révélés plus résistants et/ou se sont redressés rapidement après la phase de correction.

Une position défensive

ODDO BHF Immobilier CR-EUR, qui investit dans les sociétés immobilières depuis plus de 30 ans, n’a pas pu totalement échapper à cette très forte baisse du marché. Le fonds surperforme toutefois l’indice de la zone euro FTSE EPRA NAREIT, son indice de référence, depuis le début de l’année. Avec une performance annualisée sur 5 ans de +2,6%, le fonds a également surperformé le benchmark avec +2,3%. Néanmoins, les investisseurs doivent garder à l’esprit que les performances passées ne constituent pas une indication des performances futures.

Selon notre analyse, le portefeuille ODDO BHF Immobilier devrait tout particulièrement bénéficier du déconfinement, mais les investisseurs ne devraient pas ignorer le risque de perte en capital. Avec une pondération de 35% dans l’immobilier résidentiel allemand, le fonds affiche une position défensive et de bonnes perspectives de reprise après la crise du COVID-19 grâce à son exposition à la logistique, à la promotion immobilière et aux résidences de retraite. La qualité des sociétés sélectionnées dans le segment des bureaux (pondération de 30%) devrait en outre être progressivement récompensée par le marché.

Les opinions présentées dans cet article résultent de nos prévisions de marché à la date de publication. Ils sont susceptibles d'être modifiés en fonction des conditions du marché et ODDO BHF Asset Management SAS ne peut en aucun cas en être tenue contractuellement responsable.