Les stratégies d'investissement à impact transformeront les performances environnementales du parc immobilier mondial.
Après une année hors du commun, il serait facile d’oublier qu’au début de l’année 2020, c’était le changement climatique, et non la menace de la pandémie, qui faisait les unes des journaux. Il n’est pas surprenant que la COVID-19 lui ait volé la vedette. En fin de compte, le virus a fait plus de deux millions de victimes (à partir de janvier 2020), a infecté près de 100 millions de personnes, a dévasté l’économie mondiale et semble sur le point d’assombrir le monde pour les années à venir.
Cependant, la menace existentielle que représente le changement climatique n’a pas disparu, même si la pandémie a aussi été à l’origine d’une baisse temporaire des émissions de dioxyde de carbone (CO2), qui augmentaient inexorablement jusque-là. En espérant que la pandémie soit enrayée grâce au déploiement des vaccins, le changement climatique reprendra, selon toute vraisemblance, sa place en haut de la liste des priorités des politiques et des entreprises à travers le monde.
Jusqu’à récemment, les investisseurs ont essayé d’ajuster leurs portefeuilles à la nécessité de réduire les émissions de CO2 de trois manières différentes: par la réduction de certains types d’investissements, comme les participations dans le secteur des combustibles fossiles; par l’intégration des facteurs environnementaux dans l’analyse qui sous-tend les décisions d’investissement; ou par l’orientation positive des portefeuilles vers des investissements durables, par exemple dans des producteurs d’énergies renouvelables.
Si ces approches ont leurs mérites, elles considèrent principalement les enjeux ESG à travers le prisme des risques. Cela n’encourage pas clairement les investisseurs à investir de manière plus respectueuse du climat. En outre, il est très difficile de mesurer l’impact sur l’environnement lorsqu’on investit de cette manière.
Ceci, tout comme l’ampleur du défi que représente le changement climatique et le besoin urgent que les actions de lutte contre ce dernier portent leurs fruits, expliquent pourquoi l’intérêt pour l’investissement à impact grandit. Ce type d’investissement complète les stratégies existantes tenant compte des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) en veillant à ce que les portefeuilles ne tiennent pas seulement compte du risque d'investissement d’un point de vue ESG, mais permettent d'avoir un impact positif sur l'environnement.
Cela convient particulièrement aux investissements sur les marchés privés, où les investisseurs peuvent davantage influencer la manière dont les projets ou les actifs sont gérés. Ceci est particulièrement pertinent pour les actifs qui ont tendance à être illiquides.
Les actifs réels sont peut-être indispensables à nos modes de vie, mais il est inutile de nier que la libre construction de bâtiments et d'infrastructures a largement contribué à la crise climatique. Selon le World Green Building Council, 39% des émissions mondiales de carbone liées à l’énergie provient des bâtiments et de la construction. Les émissions liées à l’exploitation des bâtiments, provenant majoritairement du chauffage, de la climatisation et de l’éclairage, représentent près de 28%.1
Les recherches tendent à montrer que construire des bâtiments «plus verts» est impératif dans tout plan de réductions des émissions de gaz à effet de serre. Même s’il sera important de faire en sorte que les nouvelles constructions soient les plus respectueuses possible de l’environnement, la priorité est sans aucun doute d’améliorer les performances des bâtiments existants compte tenu de la taille du parc immobilier ancien toujours en utilisation. D’après les estimations pour l’Europe, par exemple, 90% des bâtiments ont été construits avant 1990, ce qui signifie que la majorité des biens immobiliers sont mal isolés et chauffés par des systèmes vétustes.
Le problème qui se présente aux propriétaires de bâtiments qui n’ont pas un bon score de performances environnementales est que les locataires les fuient de plus en plus et que les rénovations sont onéreuses; par conséquent, les banques accordent de moins en moins de prêts, de peur que de tels actifs deviennent obsolètes. La bonne nouvelle, c’est que ce phénomène donne aux investisseurs sur les marchés de la dette privée la possibilité de prendre le relais.
En prêtant aux propriétaires de biens immobiliers tout en leur offrant des incitations financières pour qu’ils rénovent leurs bâtiments afin qu’ils soient plus respectueux de l’environnement, il est possible de réduire l’impact négatif d’un bâtiment sur l’environnement et sur la société dans son ensemble tout en cherchant à générer des performances ajustées du risque attrayantes pour les investisseurs.
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