Ici en évidence les segments du marché des actifs réels où l’on peut encore trouver des sources de revenus pérennes.
Les actifs réels couvrent un univers très diversifié, allant de l’immobilier aux infrastructures en passant par la dette privée. Moins liquides que les obligations ou les actions cotées, ces investissements ont été très recherchés par les investisseurs désireux de profiter de leur prime d’illiquidité ou de la sécurité qu’ils offrent. Les perspectives actuelles pour chacun de ces secteurs sont particulièrement complexes. En effet, l’arrêt brutal de l’activité économique et les mesures de distanciation sociale ont eu des répercussions différentes selon les sources de revenus concernés.
Les actifs immobiliers générant des revenus à long terme se sont historiquement bien comportés durant les périodes difficiles ; ils bénéficient de baux contractuels longs, moins sensibles économiquement que d’autres secteurs. Pour les investisseurs travaillant avec un horizon de dix ans, notre analyse suggère qu’ils offrent une valeur relative ajustée du risque intéressante. Lorsque les locataires sont de grande qualité et restent solvables, les flux de trésorerie devraient rester stables et relativement peu affectés par les difficultés économiques de court terme.
Les actifs loués à des contreparties de qualité, comme celles appartenant au secteur public, affichent des perspectives de revenus globalement favorables. Les supermarchés bénéficiant de baux à long terme semblent également bien placés, car les commandes à distance ont induit une augmentation de la demande de produits alimentaires. A plus long terme, cependant, la tendance pourrait bien se poursuivre en faveur des courses alimentaires en ligne au détriment de la vente en magasin physique.
Source: Aviva Investors, en janvier 2020
Sur d’autres segments, le COVID-19 a apporté de nouvelles incertitudes. Alors que la pandémie commençait à faire sentir ses effets, de nombreux établissements d’enseignement se sont tournés vers l’enseignement en ligne et ont fermé leurs locaux et leurs installations. On ignore encore combien de temps les mesures de distanciation sociale pourraient durer, mais cela pourrait avoir un impact sur le taux d’utilisation des logements étudiants pour la prochaine année universitaire. Les biens dont le loyer est garanti par l’université offrent aux propriétaires une certaine protection contre les chutes temporaires des taux d’occupation. Reste cependant à savoir dans quelle proportion les étudiants opteront ou non pour les cours en ligne.
À l’extrémité la plus risquée du spectre, les hôtels vont connaître de graves difficultés, car beaucoup d’entre eux fonctionnent déjà avec des coûts fixes élevés et des marges réduites. Une distanciation sociale durable serait un coup dur.
À terme, il est probable que des changements substantiels se produiront dans les différents sous-secteurs. Dans le domaine de la logistique, les exploitants pourraient chercher à améliorer la capacité de résistance de la chaîne d’approvisionnement et détenir davantage de stocks, ce qui serait positif pour la demande. Dans le domaine de l’immobilier de bureau, la transition vers le travail à domicile et des espaces de bureau flexibles pourrait s’accélérer. Il est donc probable que les revenus locatifs reflètent plus rapidement l’évolution des loyers du marché, tandis que la qualité propre aux espaces «cœur» pourrait revêtir une plus grande importance.
Nous sommes également conscients des défis à relever dans l’immobilier commercial, où les distributeurs plus fragiles situés dans des lieux secondaires pourraient mettre un terme à leur bail à mesure que le virage du commerce en ligne s’accélère. Dans ces zones, la demande pourrait être lus faible, mais la situation des commerces de détail mieux situés pourrait être bien différente.
Les infrastructures ont suscité la demande des investisseurs institutionnels en raison de leurs caractéristiques génératrices de revenus. Avec le même horizon de référence de dix ans, notre modèle suggère que les énergies renouvelables britanniques subventionnées sans effet de levier devraient générer des rendements attendus plus importants que les autres classes d’actifs, quoiqu’avec plus de risques.
Comme on pouvait s’y attendre, les services non discrétionnaires comme les services aux collectivités et les énergies renouvelables subventionnées se montrent les plus résistants. Les actifs de transmission et de stockage des données possèdent également des caractéristiques équivalentes à celles des services aux collectivités, comme les réseaux d’eau ou d’électricité, car l’accès aux données est désormais un service public essentiel. À l’inverse, on a constaté une plus grande incertitude dans les secteurs où la demande est soumise à un choc majeur, dans les transports, par exemple, dans les ports et les aéroports, ou dans les énergies renouvelables les plus exposées au risque de prix.
Source: Aviva Investors, en janvier 2020
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