La société genevoise LakeRock Capital a lancé en 2023 le premier fonds immobilier fermé régulé par la Finma axé sur l’immobilier résidentiel haut-de-gamme en Suisse. Le nom du véhicule est LakeRock Swiss SCmPC.
Son positionnement est unique en Suisse grâce à sa stratégie de «marchand de biens», créant ainsi de la valeur au travers de deux stratégies ne présentant aucun risque administratif: achat des projets et lots sur plan avec permis en force, achat d’actifs à rénover.
La gestion active de ces opportunités par l’équipe expérimentée de LakeRock Capital, permet ainsi de créer de la valeur en revendant un produit clé en main ciblant au mieux les attentes des acheteurs finaux.
LakeRock Capital annonce avoir clôturé avec succès son premier fonds avec des actifs sous gestion atteignant les 90 millions de francs.
Des premières cessions d’actifs ont déjà été réalisées, si bien que l’équipe travaille actuellement au lancement d’un nouveau fonds pour 2026, sous réserve de l’approbation de la FINMA.
Alexandre Costa, CEO et co-fondateur de LakeRock Capital, répond aux questions d’Allnews:
Vous venez d’annoncer la clôture de votre premier véhicule. Quelles sont les spécificités de votre modèle?
Nous sommes effectivement ravis de pouvoir annoncer la clôture de notre premier véhicule ainsi que des premières ventes avec des rendements à deux chiffres en ligne avec nos objectifs. J’explique ce succès par deux raisons majeures structurelles qui sont propres au modèle:
Premièrement la vitesse s’explique par l’ADN de notre modèle. Nous achetons uniquement des lots dans des projets avec permis de construire en force ou des maisons à rénover, donc les cycles sont beaucoup plus courts et le risque d’être bloqué de longues années dans des procédures administratives et d’opposition par le voisinage sont amplement réduites par rapport aux promoteurs.
Deuxièmement, nous mettons sur le marché des produits clé en main qui correspondent aux attentes de la demande. Nous sélectionnons des projets bien pensés par les promoteurs, puis nous améliorons les plans et les descriptifs. Il nous arrive parfois de fusionner des lots ou au contraire de séparer un lot en deux lots, il ne s’agit pas juste de choix de couleurs mais de réelles réflexions d’optimisation.
«Nous mettons sur le marché des produits clé en main qui correspondent aux attentes de la demande.»
Mais pourquoi vous positionnez-vous dans le haut-de-gamme?
C’est un segment de marché très spécifique, avec une clientèle exigeante dont il faut connaître les attentes. Etre dans le marché est primordiale. Nous connaissons et pratiquons ce marché avec succès depuis plusieurs décennies.
En effet, Léonard Cohen, mon associé et le président du Conseil d’Administration, est un spécialiste reconnu de l’immobilier haut de gamme en Suisse, et avec LakeRock nous mettons au service de nos investisseurs, un réseau, une expertise, une équipe et un pipeline solide, dans un environnement régulé FINMA.
Avec plus de 20 ans d’expérience en Suisse, Léonard nous fait bénéficier de ses vues de marché, des évolutions structurelles et nous permet de cibler et comprendre au mieux les attentes et les demandes de la clientèle finale, à qui in fine les actifs que LakeRock Swiss SCmPC développent sont destinés.
Ce segment, compte parmi les plus résilients à travers les cycles immobiliers en Suisse sur les 25 dernières années.
Aussi, nos acheteurs finaux sont moins sensibles aux fluctuations des taux d’intérêt et la Suisse offre pour ces familles un écosystème qu’elles apprécient en tout temps, et encore plus lors de tumultes mondiaux.
Quel est l’objectif de votre véhicule d’investissement pour l’investisseur?
Nous souhaitons apporter aux investisseurs qualifiés et institutionnels une diversification de leur exposition en immobilier résidentiel Suisse.
Nous souhaitons aussi créer une classe d’actifs en francs suisses avec des rendements annuels attractifs à deux chiffres et un risque raisonnable.
Enfin, nous offrons tous ces avantages au travers d’un véhicule régulé par la FINMA, gage d’une gouvernance et d’une gestion optimales pour l’investisseur.
Nous avons de fortes convictions sur cette thématique si bien que certains membres et actionnaires du GP ont du «skin in the game», en ayant investi directement leurs fonds dans ce véhicule à près de 30%.
Est-ce que le réservoir de biens haut-de-gamme, cible de votre stratégie, est suffisant?
Tout d’abord, très peu d’acteurs opèrent sur ce segment étant donné la spécificité et la technicité du marché et de sa clientèle, et le fait que c’est une classe d’actif qui demande de mobiliser beaucoup de fonds propres.
Nous sommes donc dans un océan bleu, marqué par une faible concurrence. Aussi, l’offre clé en main qui correspond aux attentes du marché est très faible. En revanche le réservoir de biens à rénover ou à construire est important. Nous avons clôturé ce premier véhicule avec beaucoup de succès, selon sa stratégie initiale axée sur le bassin lémanique uniquement.
Nous avons encore un pipeline important d’opportunités dans cette région, que nous consolidons actuellement en vue de notre second véhicule, sous réserve d’approbation de la FINMA.
«Historiquement, le segment de marché haut de gamme a été parmi les classes d’actifs les plus résilientes en Suisse».
Prenez le canton de Genève par exemple, l’analyse des transactions sur les dix dernières années permet de constater que chaque année en moyenne près d’une cinquantaine de transactions à plus de 10 millions de francs s’effectuent. La dynamique est là!
Aussi, nous ambitionnons de nous étendre dans de nouvelles géographies qui présentent les mêmes fondamentaux, comme par exemple l’immobilier de montagne et aussi la Suisse alémanique dans des cantons bien définis.
Est-ce qu’une personne fortunée n’a pas intérêt à investir directement dans une maison de luxe plutôt que dans un fonds axé sur l’immobilier haut de gamme?
C’est une question qui revient souvent, car nos investisseurs fortunés ont un réseau important et reçoivent aussi régulièrement des opportunités d’investissement en direct. A moins que ce soit pour leur propre usage, ils préfèrent nous transmettre ces opportunités et ainsi y participer indirectement via le fonds pour les raisons suivantes:
Nous avons une équipe composée de spécialistes du marché, de spécialistes légaux et réglementaires et de la technique du bâtiment. Cela ne s’improvise pas de mener une opération, si un de ces volets est manqué, le résultat peut être un désastre.
Fiscalement, une opération de marchand de bien sur deux à trois ans sera taxée à 50% si le privé l’entreprend directement. Même s’il passe par une société, cette dernière aura son bénéfice taxé à 14%, puis la distribution de dividendes sera à nouveau taxée à près 40%. Lakerock Swiss SCmPC offre en ce sens la transparence fiscale octroyée aux investisseurs de véhicules immobilier régulés FINMA; les coupons versés aux investisseurs sont nets d’impôts. La différence est énorme.
Finalement, d’un point de vue risque, l’investisseur a intérêt à participer à plusieurs projets, plutôt que d’investir dans un seul actif.
Que recherche un investisseur qui cible l’immobilier haut de gamme comme classe d’actif?
De la diversification et une réduction de la volatilité de son exposition en immobilier suisse.
En effet, s’il est déjà investi dans différents fonds classiques immobiliers, la valeur de ses parts est fortement corrélée aux taux d’intérêts. La valeur des parts dans Lakerock Swiss SCmPC dépend surtout de notre capacité à créer de la valeur. Le niveau des taux d’intérêt a beaucoup moins d’impacts dans notre stratégie.
De ce fait, il vise à bénéficier de la robustesse du marché immobilier suisse et d’augmenter sa performance sur cette classe d’actif sans rajouter de risque.
Notre produit, répond à une demande de marché spécifique auprès d’investisseurs, et aussi auprès d’acheteurs finaux.
Est-ce que les assureurs et les caisses de pension ne seraient pas intéressés par l’immobilier de luxe?
Nous proposons un investissement en francs dans un cadre régulé FINMA, avec une équipe, un conseil d’administration et des processus de qualité.
L’immobilier est une classe d’actifs qui intéresse de longue date les acteurs institutionnels, et dans ce sens, nous sommes convaincus que la diversification que notre véhicule apporte est unique, intéressante et rémunératrice pour ces investisseurs.
Donc effectivement, ce type de produit apportant un surplus de performance dans un cadre régulé devrait naturellement intéresser des investisseurs institutionnels.
A ce jour, nos investisseurs sont pour la majorité des investisseurs qualifiés et des family offices.
Du point de vue énergétique, quel profil d’actif achetez-vous?
Le fonds acquiert aussi bien des projets sur plan et des actifs que nous rénovons. La loi oblige toutes les personnes qui construisent ou rénovent à observer les standards énergétiques les plus exigeants.
Nous avons ainsi la satisfaction de participer à notre échelle à l’effort général d’améliorer le rendement énergétique du parc résidentiel suisse.
Selon vous, quels sont les risques à venir?
Historiquement, le segment de marché haut de gamme a été parmi les classes d’actifs les plus résilientes en Suisse. Nous le constatons aussi bien en 2008 que plus récemment durant le COVID; dès qu’une crise macroéconomique mondiale survient, la Suisse tient son rôle de pays refuge pour une clientèle locale et internationale.
Bien évidemment, des problématiques économiques et politiques au niveau domestique ou international peuvent se produire.
Nous monitorons en permanence ces indicateurs, et un des fondamentaux de la structure de notre portefeuille est de se baser sur des projets avec des cycles de détention courts allant de 18 à 36 mois, nous permettant d’être agiles si un évènement devait survenir et impacter notre marché.
Quels sont vos projets pour la suite?
Nous venons de clôturer le premier véhicule, et poursuivons la construction des projets en portefeuille et les cessions d’actifs.
Parallèlement, nous travaillons activement au lancement d’un nouveau fonds pour début 2026, sous réserve de l’approbation par la FINMA.
Nous aurons l’occasion de dévoiler la thématique d’investissement lors du Lakerock Community Event que nous organisons le 28 octobre prochain et où, investisseurs, partenaires, prospects, et courtiers seront conviés.